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法務局の登記地目、相続税や固定資産税の課税地目の種類

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土地の地目には種類があり法令などで定められています。好きな名前を付けて定めることができないんですね。

建物の種類は、居宅や店舗、共同住宅などと主なものは定められていますが、該当しない建物についてはこれに準じて定めることができます。地目の認定の方が厳格に定められています。いずれもその現況において定めるものとされていますが、土地の地目にはどんな種類があるでしょうか?

また、地目といっても法務局に登記されている地目のほかにも、相続税や固定資産税の課税上の課税地目も存在します。登記地目と課税地目の違いにも触れたいと思います。

法務局の土地の登記地目

地目とは

地目とは、土地の用途のことをいいます。不動産登記法により登記所(法務局)の登記官が、その土地を判別し認定します。地目を認定するときには、土地の現況及び利用目的に主眼を置いて利用用途を判別し地目を認定しますが、土地の一部分に差異が生ずる場合(利用用途が異なる部分が存するとき)には、土地全体としての状況を観察して定めることとなっています。

地目の複数列挙は認められていない

土地には地目があり、建物には同じようなものとして「種類」があります。建物の種類は複数の用途があった場合には複数を列挙することが認められています。一棟の建物に複数の用途が混在する場合、例えば共同住宅の一階部分が店舗に使われてる場合などには「共同住宅・店舗」などと記載します。

しかしながら、土地については複数列挙が認められていません。先に述べたように土地の全体としての利用状況を勘案し判断することになります。住宅の建築されている土地の一部で家庭菜園をしていたとしても、「宅地・農地」とはならず、「宅地」として登記がなされます。

地目の種類

土地の地目は不動産登記規則第99条において次のとおり定められています。

第99条(地目)
地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。

そしてこの23種類の地目の定義については、不動産登記事務取扱手続準則第68条に定められています。

地目定義
農耕地で用水を利用して耕作する土地
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
学校用地校舎,附属施設の敷地及び運動場
鉄道用地鉄道の駅舎,附属施設及び路線の敷地
塩田海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼かんがい用水でない水の貯留池
山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場家畜を放牧する土地
十一原野耕作の方法によらないで雑草,かん木類の生育する土地
十二地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
十三境内地境内に属する土地であって,宗教法人法(昭和26年法律第126号)第3条第2号及び第3号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む。)
十四運河用地運河法(大正2年法律第16号)第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
十五水道用地専ら給水の目的で敷設する水道の水源地,貯水池,ろ水場又は水道線路に要する土地
十六用悪水路かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
十七ため池耕地かんがい用の用水貯留池
十八防水のために築造した堤防
十九井溝田畝又は村落の間にある通水路
二十保安林森林法(昭和26年法律第249号)に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
二十一公衆用道路一般交通の用に供する道路(道路法(昭和27年法律第180号)による道路であるかどうかを問わない。)
二十二公園公衆の遊楽のために供する土地
二十三雑種地以上のいずれにも該当しない土地

不動産登記事務取扱手続準則第69条に地目の認定に関する具体的な規定があります。記述すると冗長になるので、リンクを貼っておきたいと思います。

参考:不動産登記事務取扱手続準則第69条

土地の登記地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に差異が存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めることとされています。

登記地目の種類と定義、その具体例をまとめてみましたので、PDFもご活用ください。

土地の登記地目

参考:土地の登記地目(PDF)

相続税の土地の課税地目

土地の地目は全て課税時期の現況によって判定することとし、地目の区分は不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日民二第456号法務省民事局長通達)第68条及び第69条に準じて判定することとされています。

具体的には財産評価基準通達7に次の9つが定められています。

No地目定義
1宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
2農耕地で用水を利用して耕作する土地
3農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
4山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
5原野耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
6牧場家畜を放牧する土地
7池沼かんがい用水でない水の貯溜池
8鉱泉地鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
9雑種地以上のいずれにも該当しない土地

法務局の登記地目よりも少ないことが分かりますね。

原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、公衆用道路、公園は雑種地に含むものとされ、保安林は山林に含むものとされます。

参考:財産評価基準通達7

また、鉄道用地も雑種地となり、登記地目にはありませんが、ゴルフ場、遊園地、運動場等の用地も雑種地として扱われます。

参考:国税庁|土地の地目の判定

固定資産税の土地の課税地目

固定資産税の地目は、固定資産評価基準に次の9つと定められています。

No地目
1
2
3宅地
4(削除)
5鉱泉地
6池沼
7山林
8牧場
9原野
10雑種地

参考:総務省|固定資産評価基準(PDF)

地方税法341条2項では、「土地とは、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野その他の土地をいう」とされていますので、塩田と池沼だけ扱いが異なるのが分かります。

地方税法や固定資産評価基準では地目の定義がなされていないことから、地目の認定には困る部分が出てきます。基本的には不動産登記事務取扱手続準則68条・69条、更には相続税の財産評価基準通達と同じ考えで地目を認定することが実務的な対応になりますが、地目の認定については、「課税地目認定基準」を課税権者である市町村がきちんと作成していることが必要となります。

特に、学校用地は登記地目にはありますが、課税地目には存在しません。学校用地は基本的には非課税となるので問題とはなりませんが、土地の所有者が学校法人に賃貸して、賃貸料をもらっている場合には、固定資産税が課税されます(使用貸借の場合は非課税)。

この場合、土地の地目を宅地とするのか、建物の部分は宅地として他の運動場などは雑種地とするのか。学校用地とするのか。学校が建設される前の地目(例えば田、畑など)をそのままとするのか、など市町村の対応はまちまちのようです。

まとめ

最後に法務局の登記地目と、相続税・固定資産税の課税地目の対応表を作ってみました。

塩田は固定資産評価委基準には無いものの、地方税法には塩田という地目が定められているので、そのまま使用しても良いのかな?と思いますがここは不明です。

No登記地目課税地目
1
2
3宅地宅地
4学校用地-
5鉄道用地雑種地
6塩田-
7鉱泉地鉱泉地
8池沼池沼
9山林山林
10牧場牧場
11原野原野
12雑種地
13境内地雑種地
14運河用地雑種地
15水道用地雑種地
16用悪水路雑種地
17ため池雑種地
18雑種地
19井溝雑種地
20保安林山林
21公衆用道路雑種地
22公園雑種地
23雑種地雑種地

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