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由緒ある東京の高級住宅街、「城南五山」の地価を調べてみた

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知人とたわいもない話をしていて気になったことがありましたので、城南五山の地価を調べてみました。

城南五山

城南五山とは東京城南地区の高級住宅街の総称であり、「池田山」、「御殿山」、「島津山」、「花房山」、 「八つ山」の5つから成ります。派手なイメージはないものの、古くから由緒ある土地柄であり、ブランドとしてはピカイチの地域です。

城南五山(じょうなんござん)は、東京の城南地区にある高台5ヶ所の総称である。いずれも山手線の内側、目黒駅から品川駅にかけての地域にあり、古くからの高級住宅街として知られる。

引用:wikipedia|城南五山

東京の高級住宅街の成り立ちにはいくつかあり、一つは田園調布のように私鉄の整備に伴い高級住宅街として発展してきた地域です。田園調布のほかには洗足なんかも有名ですね。もう一つの大きな成り立ちとしては、江戸時代から武家屋敷などが建ち並ぶ地域があります。

江戸時代は江戸城のほかは、大まかに4つの土地に分類することが出来ました。武家地、寺社地、町屋、農地です。地位の高い武家地は高台に作られることが多く、大きな武家屋敷が存在していました。明治時代以降も華族のお屋敷となったり、病院、大学などに転用されていきました。昔武家屋敷があった地域は今も閑静な地域として残されていることが多く、名声も高いことから今も高級住宅地と呼ばれています。

城南五山も武家屋敷をルーツとする高級住宅地であり、いずれも"山"という言葉が入るとおり高台となっています。

山があれば谷がある。谷には庶民が住んでいましたね。昔が谷だったところで現在は高級住宅地へと変貌を遂げている地域もありますが、高台の地域の方が地盤も固く災害に強いという特色もあります。

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それぞれの地域の地価

では個々の地域をみていきましょう。

島津山

現在の品川区東五反田1・3丁目付近の高台に相当する。名称は、旧島津公爵邸に因み同邸宅は現在清泉女子大学となっている。

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地価調査:品川-7
所在:東五反田3-16-26
価格:930,000円/㎡(+3.4%)

池田山

現在の品川区東五反田4・5丁目付近の高台に相当する。名称は、備前岡山藩の池田家の下屋敷があったことに因む。池田山には、池田山公園やねむの木の庭といった公園も整備されている。

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地価公示:品川-9
所在:東五反田5-17-6
価格:1,100,000円/㎡(+2.8%)

花房山

現在の品川区上大崎3丁目付近の高台に相当する。名称は、明治、大正期の外交官である花房義質の別邸があったことに因む。

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地価公示:品川-4
所在:上大崎3-10-35
価格:982,000円/㎡(+3.5%)

御殿山

現在の品川区北品川3 - 6丁目付近の高台に相当する。名称は、徳川将軍家が鷹狩の折りに休んだ品川御殿があったことに因む。

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地価公示:品川-10
所在:北品川5-14-10
価格:690,000円/㎡(+3.1%)

八ツ山

現在の港区高輪3 - 4丁目付近の高台に相当する。名称には諸説があるが、八ツ山にはかつて岩崎家の別邸で現在は三菱グループの施設となっている開東閣がある。

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地価公示:港-12
所在:高輪4-20-19
価格:1,060,000円/㎡(+3.9%)

まとめ

上の結果をまとめてみます。

地域住居表示価格(千円)変動率
島津山東五反田3-16-269303.4%
池田山東五反田5-17-61,1002.8%
花房山上大崎3-10-359823.5%
御殿山北品川5-14-106903.1%
八ツ山高輪4-20-191,0603.9%

 御殿山だけが突出して安い結果となりました。他の地域は五反田目黒品川といった大きな駅に近いんですが、御殿山だけは最寄駅が京急北品川駅という吸引力の弱い駅です。そのようなことが大きい要因だったんでしょうか。

また花房山(上大崎3丁目)と八ツ山(高輪4丁目)は容積率が200%ですが、他の地域は低層住居専用地域で容積率が150%となっています。

八ツ山の存する港区の住宅平均値は1,509千円、他の地域が存する品川区の住宅平均値は661千円なので、突出して高いとまでは言えないものの手堅い人気がありそうですね。

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