第42条の道路の種類。建築基準法の道路を調べてみました。

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建築基準法(以下、建基法または法といいます)第43条1項には「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」との規定があります。これは有名な「接道義務」と言われるものです。

接道義務は都市計画区域または準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定であり、都市計画区域外(都市計画決定されていない区域)では接道義務は生じません。これは道路は防災活動や避難活動の手段となり、また道路が日照・通風の確保等、生活をする上で重要な役割を担っていることに起因します。「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域(都市計画区域)」には接道義務が課せられるのでって、整備・保全の必要のない都市計画区域外には接道義務は及びません。

では接道義務とはどのようなものでしょうか。ポイントは2つです。

  • 敷地が2m以上道路に接面しているか
  • 敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか

1つ目のポイントは間口に関するものですね。道路と接面する部分、つまり間口が2m以上あるかどうかをチェックすることになります。

2つ目は接面する道が建築基準法にいう道路に該当するかどうかです。今回は建築基準法上の道路をまとめてみました。

建築基準法上の道路(法42条)

まずは全体を眺める上で、建築基準法上の道路をまとめて表にしてみました。建基法では道路とという単語を厳格に使用しており、建基法の中で道路という単語が出てきたときは法42条に規定する各種の道路を指します。都市計画区域外には適用されませんので、都計外にも適用する道については、”道”という単語が用いられていますね。

参考:道と道路の違い。建築基準法はどのように規定しているか。

法令呼称内容
法第42条1項1号1号道路国道、県道、市道などの道路法の道路
法第42条1項2号2号道路開発許可などにより築造された道路
法第42条1項3号既存道路建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道
法第42条1項4号計画道路事業執行が予定され、特定行政庁が認めた道路
法第42条1項5号位置指定道路道路位置指定による道路
法第42条2項2項道路(みなし道路)建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m未満の道
法第42条3項3項道路土地の状況により4m未満で指定された道
法第42条4項4項道路6m区域内の特定行政庁が認めた道
法第42条5項5項道路6m区域指定時に現に存していた道で幅員4m未満の道
法第42条6項6項道路幅員1.8m未満の2項道路

表だけでは分かりづらいので、次に各道路を説明していきます。

1号道路(道路法による道路)

法第42条1項には「次の各号の一に該当する幅員四メートル」を道路と規定すると書かれています。つまり、道路の原則は幅員が4m以上のものです。調査に当たっては、4m以上か未満かはとても重要で、4m未満であれば道路法による道路でも1号道路には該当しません。別のどの規定の道路に該当するかを調査します。

1号道路は道路法による道路です。いわゆる公道と言っても良いかもしれません。具体的にいうと、市町村道や国道、都道府県道です。ほとんどの道路は市町村道として認定されているので、最も多いのが1号道路かと思います。

ただし、自動車専用道路は建築基準法上の道路には該当しません。

2号道路(開発道路)

都市計画法、土地区画整理法などにより築造された道路を2号道路といいます。一般的には市街地などの開発行為によって造成された宅地の中に築造された道路が多いことから、2号道路は開発道路という呼ばれ方もします。

開発道路は築造後の一定期間を経て、道路管理者に引き継がれて公道となることが多いです。一定期間は2年や3年などの期間をよく目にしますね。道路管理者(例えば市町村)に引き継がれて、晴れて市道などに認定された場合には1号道路に該当することとなります。

参考:開発道路(2号道路)は私道?幅員などのまとめ

3号道路(既存道路)

建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道が3号道路です。法の規定の無い時代からあった道路は、建築基準法上の道路として認めましょうよ。という規定であることから、3号道路に該当するものは古くからあるものばかりです。そのため道路境界が判然しないものなどが大半です。

また公道であればほとんどが1号道路に該当する場合が多いので、3号道路といえば一般的には私道が多いです。古くからの大規模別荘地でデベロッパーが道路を管理している場合などが一例です。

4号道路(計画道路)

都計法などにより新設、または変更される道路であっても、工事前または工事の最中であるときは道路法の道路には該当しません。道路としての形態が整っていないので当たり前ですね。

このような道路でも以下の要件を満たすことによって建築基準法上の道路(4号道路)として該当します。

  1. 道路幅員が4m以上あること
  2. 2年以内に事業の執行が予定されていること
  3. 特定行政庁が指定していること

2つ目の要件については、厳格に2年以内を要するものでないとの意見もあり、比較的緩やかに解釈されているようです。

5号道路(位置指定道路)

都計法による開発許可で築造される道路(2号道路、開発道路)ではなく、政令で定める基準に適合した道で、特定行政庁から位置の指定を受けたものを位置指定道路といいます。

私道を関係者の申請により建築基準法上の道路とする一つの手段ですね。位置指定道路として建築基準法の道路に該当すると、私道であっても私道の変更・廃止は厳しく制限されます。

数区画の分譲での行止り道路に多いのが位置指定道路です。

参考:位置指定道路(5号道路)は私道?その申請と廃道についてのまとめ

やや特殊なものとして建築線も5号道路の一つです。

参考:建築線とは何か。建築線の説明や2項道路との違い。

2項道路(みなし道路)

今までの上の5つは法第42条1項に規定する道路でした。以下に説明する道路は法42条2項~6項は例外的な対応で道路として認めたものです。さきほど書いたとおり建築基準法上の道路は幅員が原則4m以上必要でしたね。では4m未満の道路でも建築基準法上の道路に該当するものがあるのですが、それがこれから説明する道路となります。

まずは2項道路です。

建築基準法施行の際または当該区域が都市計画区域に指定された際、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものは、救済措置として建築基準法上の道路とみなすことなっています。

4m未満の道路であれば、まずは2項道路であるかの確認を建築指導課などの部署で行いましょう。

2項道路についてはその認定や処理、狭隘整備事業などに問題が多く内包しています。もうちょっと詳しく2項道路について調べたい方は下の書籍が役に立つと思います。

参考:2項道路(みなし道路)は公道?通行権などのまとめ

2項道路は原則1.8m以上ですが、満たない幅員でも2項道路となる場合もあります。

参考:1.8m未満の道路なのに2項道路?

3項道路

3項道路はとても珍しい道路です。京都市祇園町などの特定の地域以外では、実務でおめにかかることはほとんどないのではないでしょうか。

3項道路は前の2項道路の規定が適用出来ない場合の例外として、あくまで2項の派生として限定的に認められた道路で、特定行政庁が指定します。市街地の路地や細街路などでの適用が一つの目的ですね。

2項道路との一番の違いはセットバック(敷地後退)の義務が生じないことです。2項道路との公平性の関係もあり、なかなか指定がなされないということも背景にあるようです。

4項道路

6m区域内にある道路幅員6m未満の道路で特定行政庁が認めた道を4項道路といいます。4項道路として認められるためには、次の各号の一つを充足する必要があります。

1号.周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道(4m以上)
2号.地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道(4m以上)
3号.第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道

5項道路

6m区域指定時に現に存していた道で幅員4m未満の道を5項道路と呼びます。

6項道路

4m未満の道路の一般的なものとして2項道路(みなし道路)がありました。さきほど書きませんでしたが、2項道路として認められるには原則として幅員1.8mが必要です。では1.8m未満では建築基準法上の道路にすべて該当しないのか。

これが法第42条6項に規定されています。

特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

つまりは、建築審査会の同意を経れば建築基準法上の道路に該当しますよということです。厳密には6項道路と呼ばれるものは存在せず、6項の規定の建築審査会の同意を得た2項道路となります。

6項道路については別記事でまとめてありますので、こちらも参考にしてください。

参考:1.8m未満の道路なのに2項道路?

まとめ

土地の調査漏れで一番問題となるのが道路の調査です。きちんと調査しなければいけないにも関わらず、建築基準法の道路は複雑で初心者には分かりづらいのではないでしょうか。

不動産を扱う者の中でも、曖昧なまま実務をこなしている人も多いような気がします。接道義務を充足していなければ、現在建物が建った敷地であっても再建築は不可能な土地となって大きく価値は減少することとなります。

やや古い本にはなりますが、これほど多くの実例が紹介されていて各種条文を丁寧に解説された書籍は見たことがありません。写真や図表も多くとても分かりやすい作りになっているので、不動産を専門とするのならば一冊手元に置いておいてはいかがでしょう。

また接道義務に関しては法第43条但し書きに例外規定も書かれています。こちらについてはまた別の機会に説明したいと思います。

参考:公道とは?公道の具体例と私道との違いをまとめてみました

参考:農道・林道とは?曖昧な定義の曖昧な使われ方をする単語を調べてみた

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