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既存不適格建築物とは?違法建築物との違いも解説します。

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中古住宅の流通化を推し進める中で、調査上気をつけたいのが建物の遵法性です。遵法性(じゅんぽうせい)とは法律を守ってそれに従っているかどうか。つまり建物が適法に建てられているかどうかということですね。

ここでいう法律とは、建築基準法やその他建築基準法に基づく条例、都市計画法や消防法などが主なものです。

違法建築物とは?

法律を遵守して建てられた建物を違法建築物といいます。これは新築時だけでなく、その後の増築で違法な状態となってしまったものも指します。

固い表現書くと次のようになります。

違法建築物

建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づいて許可に付した条件に違反した建築物

新しい建物であれば遵法性には問題ない、違法建築物ではないと思いがちですが、実際には違法建築物は多く見られます。

具体的な例を一つあげると屋根裏部屋(ロフトなど)です。屋根裏部屋は一定の条件を満たすと床面積が容積率に不算入となります。

屋根裏部屋が床面積不算入となる条件

  • 最高の内法高さが1.4m以下
  • 広さが階下の面積の2分の1以下
  • その他(特定行政庁の取扱い)

その他では、階段の形状(固定式か、収納式か)、床の仕上げ等に制限が加えられることがあります。

建築確認や完了検査の際は、床面積不算入の要件を満たした状態で各種検査をクリアし、その後違法状態にするケースは何度か私も見たことがあります。これは代表的な違法建築物の例の一つです。

違法建築物に対する是正指導について

建築基準法第9条第1項において、「建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づいて許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる」と規定されています。

違反建築物の是正に関して、行政指導を無視したり、是正を行わない場合は、建築基準法第9条1項、7項、10項に基づく、工事停止、使用禁止、除却などの行政命令が出されることになります。

また、違法建築物を安易に引き受けた設計者、施工業者には責任が及びます。知りながらに取引を仲介した宅地建物取引業者も同じです。

関係者の処分について

  • 設計した建築士…建築士法による処分
  • 施行した建設業者…建設業法による処分
  • 宅地建物取引業に係る取引をした業者…宅地建物取引業法による処分など

既存不適格建築物とは

似たものに既存不適格建築物があります。

新築や増改築の際には適法だったものの、その後の法改正によって現行の法令に適合しなくなってしまう場合があります。このような建築物を「既存不適格建築物」といいます。違法建築物は前記のような是正市道が行われる可能性がありますが、既存不適格建築物にはそのような法令上の義務はありません。

ただし、建築確認を要する増改築工事、模様替え、用途変更などをする際は、改正後の現行の法令に適合させることが求められます。

まとめ

違法建築物と既存不適格建築物との違いは明確になりましたでしょうか。

違法建築物は法令上の用語では「違反建築物」と書かれています。一般的には「違反建築物」と呼ばれるので違反建築物という親しみやすい表現を使ってみました。

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