まずは新聞記事から
三井住友銀行は今月から、６０歳以上を対象にした住み替え用の住宅ローンの取り扱いを始めた。
最初に一定の自己資金を用意する必要はあるが、毎月の返済は利息部分だけで、借り手が死亡した時に自宅を売却して元金を返済する仕組みだ。子どもが独立した夫婦が郊外の戸建てから、買い物や通院などに便利な駅近くのマンションに住み替えるといった需要に応える。
通常の住宅ローンは、８０歳までに元金と利息を完済する必要が あるほか、新たな契約も７０歳までしか結べないが、住み替え用の住宅ローンでは、原則、こうした制限はない。ただ、将来、借り手が亡くなって自宅を売却し ただけでは、元金すべてを返せない場合、相続人が不足額の返済を求められる。
三井住友銀行が60歳以上向けの住宅住み替え用ローンを開始しました。
特徴は
- ６０歳以上が対象で、上限はなし
- 毎月の返済は利息部分のみ
- 死亡時に元本分を自宅を売却して返済
この３つです。
死亡時に自宅を手放すという意味では借りたお金の使い道は違うものの”リバースモゲージ”にも似ていますね。
りそな銀行の安心革命
りそな銀行では「あんしん革命」という名前でリバースモゲージ型の住宅ローンを販売していますが、仕組みが似ていますね。
三井住友銀行の住み替え用住宅ローンは、新聞報道の資料しかなく、ホームページでも仕組みや商品の概要が載っていません。
あんしん革命の商品の仕組みで特徴的なところを抜き出して説明したいと思います。
借り入れに当たっては銀行のカウンセリングを受ける必要あり
借り入れの年齢は60歳～80歳の制限が設けられており、借り入れに当たっては銀行のカウンセリングを受ける必要があります。そして注意が必要なのは、法定相続人（全員または代表者）もカウンセリングを受けなければなりません。
死亡時にはローンを一括返済しなくてはいけませんが、売却する不動産価値がローン返済額に満たない場合は相続人が差額を支払わなければいけません。
借金が相続人に降りかかる可能性があるので、後々の火種となりそうですね。そのためカウンセリングは法定相続人も受けることとなっています。
借り入れ可能金額はどのくらい？
住宅の建設・購入資金の場合は5000万円、リフォームの場合は1500万円といった上限があるとともに、担保不動産の評価額の５０％という上限があります。
一般の住宅ローンはデフォルト率は１％にも満たない水準です。そのため不動産売却に直面する率はかなり少ないので、融資に際しては不動産価値はそれほど重視されません。より重視されるのは借り入れる人の属性（年収・勤続年数・勤務先）ですね。
あんしん革命や三井住友銀行の住み替え用住宅ローンでは、死亡時に不動産を売却することとなっているので、担保不動産の価格は金融機関にとってはかなり重要になります。不動産価格の下落のリスク、建物の経年劣化のリスクもありますね。そのため、担保不動産の評価額の５０％しか借り入れ可能金額がありません。
かなりシビアですね。
死亡時には相続人に請求がいくかも？
先ほども少し触れましたが、借り入れた債務者のローン残額が不動産価格など（手持ち資金も含む）を超過する場合は、相続人である息子さん、娘さんなどにローン残額の一括返済の請求がいく可能性があります。
そのためローン申し込み時には相続人には銀行からのカウンセリングを受けなければいけません。
三井住友銀行の60歳以上向け、住み替えローン
新聞では仕組みには詳しく触れられていなかったため、どのような商品になっているのかは分かりませんが、おおむねりそな銀行のあんしん革命のような仕組みが取られているんじゃないかな？と推測されます。
借り入れ可能金額も不動産価格の５０％など、かなり低い率が予想されるので、ローンに際しては一般の住宅ローンよりもたくさんの自己資金を最初に用意しなくてはいけないんだと思います。
まとめ
金融機関の商品も、その他の消費財もそうですが、高齢者向けの商品が充実していますね。高齢者向けのローンは、相続人にも影響が多い商品なので後々問題にならないようにしないといけませんね。
金融機関も不動産業者も本人だけではなく相続人にも影響が大きいことをきちんと説明していく責任があるのかと思います。
我々不動産鑑定士にとっては、属性重視の一般の住宅ローンと違い、高齢者向けの三井住友銀行やりそな銀行のローンは不動産価値が重視されることから、ビジネスチャンスになるかもしれませんね。
鑑定評価書を添付すれば、担保不動産価値の５０％が７０％になるなどの仕組みにしてくれれば、鑑定評価利用のインセンティブにもなるのかもしれません。