森友学園の国有地払下げ、鑑定評価は適正だった?不動産鑑定士の関りは?

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追記(2017年4月5日

国会で色々と追及されていた森友問題ですが、ついに司法の場へ戦いの場所が移ったようです。

大阪地検特捜部は5日、小学校建設を目指した森友学園への国有地売却を担当した財務省近畿財務局の職員(氏名不詳)に対する背任容疑の告発を受理した。告発していた大阪府豊中市議らの代理人が明らかにした。市議らは、財務局が国有地を不当に安く売って国庫に損害を与えたのは背任罪にあたるとしていた。

引用:朝日新聞デジタル|森友に国有地売却、財務局職員への背任告発を受理 地検

森友問題もそろそろ沈静化するかな?と思っていたら、ドロ沼に続きそうですね。不動産鑑定士が評価した鑑定評価額については今まで疑問はでていなかったと思いますが、担当した不動産鑑定士もやっかいな物件に足を突っ込んじゃったなと、ヒヤヒヤしているんじゃないでしょうか。私も誠実に鑑定評価に取り組んでいるつもりではいますが、こんな話題性の高い鑑定評価なら、いくらお金を積まれても担当したくないものです。

以上で追記終わり。森友学園の鑑定評価書について述べた本編へどうぞ。


こんばんは。不動産鑑定士のreatipsです。

学校法人「森友学園」が大阪府豊中市の国有地を市場価格よりも低廉な額で取得したことをめぐって、国会などで大騒ぎになっていますね。

画像出典:http://www.asahi.com/articles/ASK264H4YK26PPTB00J.html

騒ぎになってから1か月近く経ちますがまだまだ国有地払下げの経緯は不透明なままです。国有地の払下げなどの局面では適正な価格で国有地・公有地を売却しなければならないので、不動産鑑定士による鑑定評価が行われるのが通常です。

今回の払下げ問題でも、当然不動産鑑定評価が行われており、平成29年2月23日の衆議院予算委員会でも不動産鑑定評価書のコピーを用いて質問が行われたようです。

森友学園に払下げされた国有地の鑑定評価

画像出典:https://o-ishin.jp/news/2017/02/27/2438.html

また、橋下徹さんのtwitterでも下のようにツイートされていました。

不動産鑑定士は吹けばすぐに飛んでいってしまいそうな存在ですが、たまに政局の具に使われるところがありますので(今回はそうではありませんが)、怖いところです。

橋下徹さんのようにきちんと鑑定評価書を理解してもらえるのは、不動産鑑定士としては救いでありがたいですね。価格を出すと、全部が全部不動産鑑定士の責任のように言われてしまうことが少なくありません。

今回の鑑定評価では、不動産鑑定士が鑑定評価を行ったのはあくまで更地価格。「地下埋設物として廃材、ビニール片等の生活ごみ」は価格形成要因から除外したものでの評価です。

本編の不動産鑑定評価書に対する付記事項として、「依頼者提示の地下埋設物撤去及び処理費用」を反映した、意見価額を求めていますね。

不動産鑑定評価額として、「依頼者提示の地下埋設物撤去及び処理費用」を反映した価格を出してしまうと、原則として「依頼者提示の地下埋設物撤去及び処理費用」にまで不動産鑑定士が責任を持たなければいけません。そのため付記事項としての参考価格に留めたものと思われます。

きちんと逃げ道は作ってあるとはいえ、鑑定評価をおこなった不動産鑑定士はびくびくしているんじゃないでしょうか。私も鑑定評価を行っていますが、自分がおこなった不動産鑑定評価書がこんな大舞台に出ていってしまったら、心臓がバクバクして数日眠れなくなりそうです。

森友学園売却地の公的価格(路線価)はいくら?

森友学園に売却した公有地の価格は正しかったんでしょうか。私も不動産鑑定士をしてますが、正式に依頼されて調べたわけではないのでその正誤については分かりません。正しいとか誤っているとかいうつもりもありません。

ですが、いくらで売却されたのか、周辺の公的価格(路線価など)がいくらなのかは気になるので調べてみました。

森友学園売却地の価格

まずは森友学園に売却された公有地の価格、そして豊中市に売却された西側となりの価格を整理したいと思います。

はじめに場所を整理したいと思います。豊中市に売却された土地はgoogleマップを見ると現在豊中中央公園として使われているようです。

森友学園に売却された土地は道を挟んで西側の土地です。

森友学園:1億3400万円(8770㎡)、1㎡当たり15,300円

豊中市:14億2300万円(9492㎡)、1㎡当たり150,000円

森友学園に売却された価格は地下埋設物の除去・処理費用が含まれていると言われているので、一概には比較的ません。そこで上で記述した不動産鑑定評価書の更地価格を記載します。

森友学園(鑑定):9億5600万円(8770㎡)、1㎡当たり109,000円

鑑定評価による結果と比較しても豊中市へ売却された土地と比べても1㎡当たり41,000円も違うんですね。率にすると約27%、森友学園土地の方が安いです。

なぜ道路に向き合った土地でこのような価格差が生じるんでしょうか?真っ先に考えられるのが用途地域等の公法上の規制です。

豊中市のホームページによると、両土地ともに第一種住居地域、建ぺい率・容積率はそれぞれ60%、200%です。土地の形状もそんなに悪くないですね。逆に、豊中市に売却された土地には北東隅に高圧線の鉄塔があるので、その分だけ利用価値(市場価値)が劣ると考えられます。

そして共に野田土地区画整理事業の区域内の土地でした。全部の土地規制を調べている訳ではないので一概には言えませんが、公法上の規制には両土地に差は無さそうです。

森友学園購入地付近の路線価

気軽に公的な価格を調べられるものとして、国税庁が毎年公表する相続税の路線価があります。平成28年1月現在の価格がホームページで公表されていますので、調べてみましょう。

路線価を見るうえで、注意しなければならないのは、路線価は市場価格の8割の水準で付されているということです。ですので、路線価が80,000円だった場合、その土地の価格は100,000円となります(80,000÷0.8)。

URL:国税庁|路線価(森友学園付近)

文字で間違って消してしまいましたが、間をとおる南北の道路は145,000円(181,000円)、南側の道路はともに135,000円(169,000円)となっています(かっこないは0.8で割り返した市場価格)。

平成28年(路線価図)

まとめてみます。

  • 豊中市:1㎡当たり150,000円
  • 森友学園(鑑定):1㎡当たり109,000円
  • 路線価:1㎡当たり169,000円

路線価は標準的な土地の価格という意味合いで公表されていますので、土地が標準的な土地よりも大きかったりすると単価が安くなります。豊中市価格は路線価よりも10%強安く(150千円÷169千円)、森友学園(鑑定)は路線価よりも35%安くなっています(109千円÷169千円)。

規模による減価は地域によって異なるのでこれも一概には言えませんが、マンションなどを想定できる場合は、戸建て住宅などの分譲などしか想定できない場合に比べて減価率が小さくなります。

地図を見ると規模が大きな土地もたくさんありますし、中規模なマンションなら山ほどありそうです。どのように鑑定評価を行ったのかは分かりませんが、35%の減価はちょっと大きいかな?という印象を抱いてしまいます。

もちろん、森友学園の鑑定と路線価の単価差は規模の違いだけとは限らないので、ほかにも理由があったのかもしれません。

森友学園売却地周辺の地価公示・地価調査価格

路線価のほかに国や都道府県が毎年公表する地価公示標準地価格、地価調査基準地価格があります。これも調べてみました。

千円当たりの価格で記載されていますが、一番近いのは名神高速道路を挟んで北にある地価調査基準地「府豊中工2」が127,000円(平成28年7月)です。工場が多い地域なので、一般的には森友学園に払い下げられた土地の方が価格が高いと考えられます。路線価も森友学園の方が高く付されています。

しかし森友学園の鑑定価格(109千円)は基準地(127千円)よりも安く評価されていますね。

国有財産近畿地方審議会

話は少し変わりますが、国有財産の処分や活用については、近畿地方整備局での国有財産近畿地方審議会で審議されるようです。今回の学校法人「森友学園」払下げ事件の土地についての審議は平成27年2月10日、2年ほど前に行われていました。

PDF:第123回国有財産近畿地方審議会

参考:近畿地方整備局|国有財産近畿地方審議会及び旧軍港市国有財産処理審議会

審議委員のメンバーを見てみると、日本不動産鑑定士協会連合会の副会長の名前もありました。

(公社)日本不動産鑑定士協会連合会の役員名簿より

不動産鑑定士として審議委員のメンバーに入っているのは熊澤一郎さんだけで、後は学者や弁護士、ジャーナリストなどです。

幸か不幸か払下げ事件の土地について審議された第123回国有財産近畿地方審議会では、熊澤さん(上村委員、臼井委員も欠席)は欠席されていたようです。

まとめ

国有地払下げ問題にかかわる不動産鑑定士・不動産鑑定評価をピックアップしてみました。私ごときが関わる問題ではないので、どのように不動産鑑定士が関わっているのかを紹介したのみです。

とりあえず、不動産鑑定士が悪玉として取り上げられているようではなかったので一安心しています。

森友学園に関しては、次のような記事も書いています。どうぞ参考にしてください!

参考:森友学園の国有地払下げ、鑑定評価は適正だった?不動産鑑定士の関りは?

参考:森友学園の賃料減額は適正だったのか?不動産鑑定士の視点で考察してみました。

参考:森友学園の建築費問題。小学校・体育館の建築費用はいくら?価格を検証してみます。

参考:未だに紛糾する森友学園の土地登記(全部事項証明書)を取ってみました。

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