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普通借地権と定期借地権の違い。旧借地権とは何?

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先日定期借地権の種類とそれぞれの特徴についてまとめました。

定期借地権の種類と違い。それぞれのメリットとデメリットのまとめ

では、定期借地権以外の借地権にはどのようなものがあるでしょうか?普通借地権や旧法上の借地権とのそれぞれの違いについて今回はまとめてみました。

借地権とは?

そもそも借地権とは何なんでしょう?

借地権とは、建物の所有を目的とする賃借権および地上権のことをいいます。

ここで大事なところは「建物の所有を目的」とする点です。つまり、駐車場目的の賃借権や地上権は借地権とはいいません。

底地とは?

借地権と対になる言葉が底地です。底地についても簡単に触れておきます。

底地(そこち)とは、借地権が付着している場合の土地の所有権のことをいいます。

勘違いされている方が多いのですが、駐車場目的や資材置き場などの目的の賃借権(又は地上権)が付着している土地の所有権は一般的には底地とはいいません。

借地権の種類

まず普通借地権と定期借地権の特徴について記述し、その後旧法上の借地権について説明したいと思います。

普通借地権と定期借地権

普通借地権と定期借地権の違いは、契約の更新ができるかどうかです。

普通借地権では、当初の契約期間は30年、第一回目の更新は20年、それ以降の更新については契約期間が10年とされています。この年数は、契約で期間が定められなかった場合の数字、又は下限の数字であり、これよりも長期の期間を契約を定めることを妨げるものではありません。

通常、契約満了時に更新を拒絶する正当な事由が地主になければ、地主は契約更新を拒絶することはできません。したがって借地人が希望する場合は、契約は自動的に更新されることとになります。

旧法上の借地権とは?他の借地権との違い

借地や借家に関する法律は現在は借地借家法という法律に規定されていますが、それ以前は借地法と借家法の2本立てとなっていました。1992年(平成4年)8月1日にそれらを合わせた借地借家法が施行されましたが、この法律制定以前に契約された借地権を「旧法上の借地権」又は「旧借地権」と呼びます。

今でも旧法上の借地権と普通借地権が併存しているのが現状であることから、不動産広告等では、両者の違いを明記することが求められています。

旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていました(旧借地法第2条、第5条)。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がありません。

まとめ

借地権については色々な論点がありますね。私の勉強にもなるのでまたまとめていきたいと思いますが、今回はさわりだけで。

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