相続などで農地の処分に困っている方が増えてきているような気がします。不動産鑑定士は定期的に無料相談会を開催していますが、その中の相談でも農地関係の内容は非常に多いです。高齢となった所有者が、相続を念頭に入れて資産（不動産）を整理しようと考えるとき、ネックとなるのが農地です。息子が後を継いで農業を（兼業も含む）やってくれれば良いのですが、都会に出てしまっているケースも多く、どのように処分したら良いか困ってしまうようです。
今回は農地の売買に当たって切っても切り離せない、農地法について解説したいと思います。
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農地法とは？なんのための法律？
農地法の立法趣旨を一言でいえば、「農業生産の増大を図り、食料の安定供給を確保するため、農地を守り、農地から宅地への安易な転用を防ごう」ということです。
日本は、昔は米作を中心とする農業中心の国でした。農地法が制定された戦後間もない昭和27年の時点でも、農業は基幹産業の一翼を担っていたのです。この農業の維持発展のために、農業水産省の所管で、農地法が定められました。
農地とは？
このような趣旨から、農地法上の農地とは、現実に耕作の目的として使用されている土地をいいます。法務局の登記の表示（登記地目）とは原則的に関係ありません。
農地を認定する基準
農地かどうかは現況で判断！これを現況主義といいます。
何が農地なのかについては、別記事「農地とは？農地法が適用される農地および採草放牧地を解説します」で解説しています。
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農地とは？農地法が適用される農地および採草放牧地を解説します
農地法は農地及び採草放牧地に適用されます（農地法第２条）。 農地法 （定義） 第二条 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜 ...
農地法は何を規制する法律？
農地法は、「農地の所有権等の移転」「農地の転用」についての規制を主に行う法律です。
農地の所有権の移転とは、農地の所有者は農業従事者であるべきであり、農業従事者でないものに農地を所有させるのは問題という考え方です。農地の転用とは、農地を宅地等に転用されると農地が減少し、食料の安定供給に問題が起きるという考え方です。さらにこの２つが同時に行われる「転用を目的として所有権等を移転する」行為も、問題となります。
農地の所有権等の移転の考え方
- 農業は農業従事者がおこなうべき
農地の転用の考え方
- 農地の減少すると食料の安定供給が行われなくなる
農地法は、これら３つの行為を行う場合には、あらかじめ農業委員会や都道府県知事等の許可の取得を義務付けました。さらにこの許可を受けないままの行為は効力が生じない（無効）という厳しい規定を設けたのです。許可が受けられるか否かは、基本的には先の立法趣旨を基準に判断されます。
なお、農地等について売買契約を締結するということ自体は問題ありません。所有権の移転という行為と売買契約は、異なるものだからです。事実、「農業委員会の許可を停止条件とする」という条項をいれた売買契約は盛んにおこなわれています。
停止条件付き契約とは、一定の事実（条件）の発生（成就）によって効力が生じる契約のことをいいます。具体的にいうと、例えば宅地への転用、転用許可が得られたら売買契約の効力が生じるようにする契約のことです。
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農地法の規制には何がある？
農地法で、具体的に農地の所有権等の移転、農地の転用の規制は農地法第3条〜第5条にあります。
農地法３条・４条・５条の概要
- ３条…農地のままで権利移動
- ４条…自己所有での農地転用
- ５条…転用目的での権利移転
更に詳しく解説していきます。
農地法第3条｜農地を農地のまま売買する
農地や採草放牧地を使用目的を変更しないで（農地のままで）所有権の移転等を行う場合の制限です。この場合には、当事者双方が農業委員会の許可を受けなければいけません。
無許可での契約は無効になります。また、地目が農地等である場合には、所有権移転登記申請には、農業委員会の許可証を添付する必要があります。さらには、相続等により許可を受けることなく農地の権利を取得したものは、その旨を農業委員会に届け出なければいけません。
農地法第4条｜農地を農地以外に転用する
自己所有の農地（採草放牧地は対象外）を、地震で宅地等の農地以外の用途に転用する場合には、知事の許可が必要となります。
ただし、市街化区域内の農地の転用は、単に農業委員会に事前に届け出ればよいこととなっています。「届出」なので、手続きさえすればよく、農地法の基準で審査されるようなことはありません。そもそも市街化区域の土地は、本来市街化すべき土地なので当然といえば当然のことですね。
農地転用のための基本的な要件は次のとおりです。
農地転用の基本的な要件（市街化区域外）
- 申請地が営農条件及び周辺の市街地化の状況から判断して妥当であるか
- 申請地を転用する場合の確実性や周辺農地への被害防除処置が十分であるか
- 関係する他法令上問題はないか
農地法第5条｜転用目的で農地を売買する
農地や再送放牧地を、宅地等に転用する目的で他人に所有権の移転等を行おうとするケースが該当します。この場合には、当事者双方が知事の許可を受けなければなりません。
さきほどの農地法第4条と同じように、市街化区域内の農地であれば、農業委員会への届出の手続きさえ行えばよく、許可を得る必要はありません。
農地法に参考となる書籍
私がバイブルのように使っている本は
２つとも発行はやや古いですが、内容がまとまっており読みやすいです。
最近発行された書籍でいうとこちら。
出版社などは異なりますが、いずれも著者は弁護士の宮崎 直己の著作です。