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42条2項道路とは?1.6mでも2項道路?セットバックとは?

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先日役所に道路を調べに行ったら1.8mの未満の道路なのに、「2項道路ですね」と言われました。

不動産に詳しい人ならば「本当ですか?」と聞き返せるのですが、なかなか聞き返せませんね。今回は1.8m未満の道路が2項道路。何が問題なのかを調べてみました。

1.6mの2項道路の何が問題なの?

疑問に答えるために、まずは2項道路について説明してみましょう。

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2項道路(みなしどうろ)

「2項道路」

何の2項なの?と普通の人は思うのかもしれません。不動産に携わる人ならお馴染みの条文ですが、建築基準法第42条2項のことを指します。

建築基準法第42条2項

基準時(都市計画区域に指定された時)に建築物が立ち並んでいた幅員が4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したもの

建物を建築する場合、4m以上の道路に敷地の2mが接面していないといけないという規定(接道義務)がありますが、どの道路でも良いという訳ではありません。建築基準法に規定する道路に接面していないといけません。

その一つが上の2項道路で、4m未満の道路のこと一般を指します。

2項道路はなぜ必要なのか

建築基準法は昭和25年11月に施行されましたが、そのときすでにたくさんの建物が4m未満の道に建ち並んでいました。建築基準法では原則4m以上の道路に接面しなければいけないと規定していましたが、現在ある建物を取り壊すわけにはいきません。

そのため、4m未満の道に接した土地やその上に建てられた建物を救ってあげる必要があったのです。

1.6mの2項道路の何が問題か?

4m未満でも役所の人間が2項道路って言ってくれているのなら、建築基準法上の道路で問題ないじゃないか。そう思われる方が多いと思いますが、そうではありません。同6項にはこんな規定があります。

建築基準法第42条6項

特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

ここに1.8m未満の道路を2項道路に指定する場合には建築審査会の同意を得なければならない。と書いてありますね。

普通の2項道路は特定行政庁が判断しても良いですが、特別なことをする場合には建築審査会の同意を得てくださいね。っていうことです。つまりは1.8m未満の道路を建築基準法上の道路に認めるのはとてもハードルが高いんです。

ですので、普通の道路で1.6mの2項道路と言われたときには、「本当?1.8m無いけど大丈夫?」と疑わなくてはいけません。

実際、私が調査した物件も担当者が42条6項のことを知りませんでした。奥の偉い人に確認をしに行って、戻ってきたときには「2項道路ではありませんでした」と回答が変わっていました。

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セットバックとは

2項道路の説明で、外せない言葉がセットバックです。現在4m未満の道路でもゆくゆくは4mの道路にしていく必要があります。条文を確認してみましょう。

ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

文章だと分かりづらいので図示してみます。

現況の道路が4mに満たない場合、4mになるように敷地を後退させなければなりません。原則は道路中心線から左右それぞれ2mの範囲が道路に予定される部分になります。

セットバックの概念図

セットバックについては、個別の記事でかなり詳しく書いていますので、もう少しセットバックについて知りたい人は是非下の記事をお読みください。

参考 セットバックとは何?敷地後退の土地の売買の注意点は?

まとめ

1.8m未満の建築基準法上の道路がないわけではありません。古い城下町や宿場町などには建築審査会の同意を得て、2項道路の指定を受けているものがあります。

6項に建築審査会の同意を得る。と規定はあるものの、6項道路とは言わないようです。6項の規定の同意を得た2項道路ということですね。

1.8m未満の道路は細い小道の多い京都市などに多いものだと勘違いしていたんですが、京都市のホームページを見る限り、京都市では1.8m未満の2項道路は存在していないみたいです(平成23年頃基準)。京都市でも認められていないっていうことで、建築審査会の同意がいかにハードルが高いのかが分かりますね。

建築基準法上の道路についてまとめたこちらの記事もどうぞ

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