敷地延長、路地状敷地、旗竿地、袋地とは？メリット・デメリットはあるの？

路地状敷地、敷地延長、延長敷地、旗竿地、袋地はどれも同じ形状の土地を指します。ただ、袋地は不動産鑑定評価の用語で、民法上では無道路地のことを意味しますので注意が必要です。

条例などでは路地状敷地と定義されていることがほとんどなので、ここでは路地状敷地という用語で統一したいと思います。不動産業界では、エンシキやシキエンという呼ばれ方の方が一般的です。

路地状敷地の定義

路地状敷地とはどんな土地？

路地状敷地とは、敷地内の路地状部分によってのみ道路に接する土地をいいます。路地状敷地は、家を建てることができる有効宅地部分と、有効宅地部分と道路をつなぐ路地状部分から成り立ちます。

路地状部分は敷地内の通路であって、道路や私道ではありませんので注意してください。

路地状敷地がどのようにできるか

農地や地主の持っている邸宅、企業の社宅などの規模が大きい土地を不動産業者が仕入れたとき、通常はそのままの大きさでは土地の総額が高すぎて一般のエンドユーザーが買うことができないので、土地を分割することがあります。

ようかん切りができる横長の土地であれば良いのですが、通常は下のような分割を行います。そうすると奥の土地が路地状敷地になります。

近年は住宅地はどんどん細分化されている傾向があるので、結果路地状敷地は増えていく傾向にあります。

路地状部分の調査が大切！

路地状敷地の購入を考えている場合、どこに注意しなければいけないかというと、まずは第一に路地状部分に注意しなければなりません。

先ほども書いたとおり、路地状部分は有効宅地部分へと至る道の部分です。当然のことながら家に入るためにはこの路地をとおる必要がありますので、路地状部分の幅員と長さ、そして舗装の有無などの状況を調査します。

路地状部分の幅員

接道義務「参考記事｜接道義務。敷地と道路に高低差がある場合の取扱いは？」を満たす必要がありますので、最低でも２ｍは必要です。

この２ｍは最低限です。車の出し入れを考えると２ｍではぎりぎりなので、３ｍぐらい欲しいですね。４ｍあれば言うことなしです。

必要な幅員は車の駐車場をどこに設けるかにもよります。路地状部分に駐車スペースを設ける場合、有効宅地部分に駐車スペースを設ける場合、複数台の車利用を考えている場合等、さまざまなケースに応じて路地状部分の幅員を調査しましょう。

路地状部分の延長（長さ）

路地状部分の延長によっては、路地状部分の幅員との関係で住宅が建てられない場合があります。

例として東京都建築安全条例では次のように定められています。

敷地の路地状部分の長さ	幅員
二十メートル以下のもの	二メートル
二十メートルを超えるもの	三メートル

また、共同住宅などの特殊建築物を建築する場合にはさらに厳しい制限が課せられる場合もあります。建築する行政庁で確認しましょう。

もう一つ例をあげます。次は名古屋市の路地状敷地についてです。

敷地の路地状部分の長さ	幅員
15メートル未満	２（４）メートル以上
15メートル以上、25メートル未満	2.5（4.5）メートル以上
25メートル以上	3（５）メートル以上

かっこ内の数字は共同住宅等の特殊建築物で延べ面積200平米を超える場合です。

２つの自治体を紹介しましたが、必要とされる路地状部分の幅員がかなり異なることが分かったと思います。いつも調査している自治体だから、何メートル必要だろうということではなく、各自治体で基準が異なることを念頭にいれ詳細な調査が必要です。

路地状部分の舗装の有無

砂利道となっているのか、土なのか、アスファルト舗装となっているのかを確認します。

現在浄化槽で将来的に下水に接続しなければならないなどの理由で、路地状部分を掘削する必要がある場合はアスファルト舗装だと高い工事費が予想される場合もあります。

一概にどれが良いとは言えませんので、自分の計画に合致した路地状部分となっていることを調査します。

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路地状敷地のデメリット

路地状敷地は一般的にデメリットの大きい土地です。ですのでデメリット（減価となる要因）から説明します。

それぞれを具体的に説明していきます。

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路地状部分の利用が制限される

路地状部分はその幅にもよりますが、通常駐車場程度の利用にしか使えません。同じ規模の長方形の土地と路地状敷地があった場合、長方形の土地の方が有効利用度が高い土地といえます。

有効宅地部分が道路から離れている

有効宅地部分が直接道路に接していないので、通風・日照・眺望が劣る場合があります。特に都心などの密集した住宅地では十分な庭の広さが確保できないので、デメリットが大きくなります。

商業地であった場合は、顧客の誘引が難しくなり集客に大きな差がでます。立地可能な業種がかなり制限されるので減価要因となります。

無道路地となる可能性がある

路地状部分の幅が２ｍ確保できない場合、建築基準法の接道義務を満たすことができません。結果、無道路地に準ずる土地として建築不可能な土地になります。

建築上の制限がある

大規模な建築物や特殊建築物を建てる場合、路地状部分の延長や幅員によっては、建築や増改築が不可能な場合があります。建築が可能な場合であっても、建物の規模や階層、用途等が制限される場合があります。

また、玄関の位置は路地状敷地の位置によってほぼ固定されるので、間取りの自由が乏しくなります。

防犯上の不安

人が行き来する道路から中に入っていることから、人の目に触れることが少なくなります。良い面もありますが、防犯の観点からいうとマイナスです。

駐車場の位置が固定される

路地状部分の幅員にもよりますが駐車場は路地状部分に設ける意外、選択肢がなくなります。車が一台なら不便もないですが２台以上となると縦列駐車で止めることになり不便です。

建築、取り壊しのコストが増大する可能性

大きなトラックや取壊しの際の重機が敷地に入ることが困難であれば、それだけコストがかかることが考えられます。

また、水道や下水道の給排水引き込み管も路地状部分の長さだけ余分にコストがかかります。

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路地状敷地のメリット

比較的安い値段で土地を買うことができる

デメリットがたくさんあるので当然のことですが、路地状敷地は相場よりも安い値段で土地を買うことができます。

道路から入っているので静か

幹線道路沿いの土地などは車両交通量が多いため、住宅地としては人気がありません。しかし、路地状敷地であればそこまで車の通行を気にしないでも良いです。中に入っていることから比較的静かで、安心な土地となります。

プライバシーという観点からもプラスとなります。

路地状敷地の価格の求め方

路地状敷地の価格を計算するときは、有効宅地部分と路地状部分の２つの面積を計算し、それぞれどのような減価が生ずるかを考えて計算します。減価率を計算する際には、地価調査研究会が出している土地価格比準表が参考になりますので、土地価格比準表の数字をもとに計算していきます。

有効宅地部分

有効宅地部分の減価は路地がどれだけの長さなのか、周囲の建物の状況によって日照や通風に影響があるのかなどの観点で減価率を求めます。

路地状部分の延長	最高減価率
10メートル未満	△10％
10メートル以上、20メートル未満	△15％
20メートル以上	△20％

上の表は土地価格比準表の数字です。

路地状部分

路地状部分の減価率は、その幅員などを考慮して駐車場としてしか利用不可能なのか、その他の利用が可能なのかなどの観点で減価率を求めます。

土地価格比準表では路地状部分の減価率は△30％～△50％とされています。田舎などでは路地状部分は価値なしとされて売られている場合も多々ありますので、地域の実情などを反映して減価率を判断します。

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設例による計算

下の図のような設例を設けてみました。

有効宅地部分の減価率は△15％、路地状部分の減価率は△40％と判断しています。では実際に計算してみましょう。

これが何の減価もない長方形の土地であったならば、80,000円/㎡×195㎡＝1,560万円となります。およそ20％も割安だったことになります。