アパートを借りるとき、設備としてまず確認しておきたいのはエアコンです。
最近はエアコンが付いている賃貸物件も増えてきましたが、エアコンが故障したときは大家さんの負担で直してくれる？直した費用は自己負担なの？などと疑問は尽きないですね。
エアコンが付いていない物件でも、エアコンを自分で付けて良いのかどうか悩んでしまいます。
今回はそんな悩みに全部答えちゃいます。
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借りるときに確認しなければならないこと
部屋を借りるときには、エアコンがついているかどうか確認します。でも、部屋にエアコンがあることを確認するだけでは足りません。
必ずエアコンも賃貸借の対象となっている、つまり建物の設備としてエアコンが付いていることを確認しましょう。重要事項説明書や契約書の設備欄にエアコンと書かれていた場合、エアコンは賃貸借の対象となります。
重要事項説明書や契約書に、エアコンについて「残置物（ざんちぶつ）」や「サービス品」などと書かれていた場合、これは要注意です。良いですか、サービスしてくれてるなんて大家さん気前が良い！優しい！なんて思っちゃだめですよ。それは大きな勘違い、後々痛い目にあいます。この場合、エアコンは賃貸借の対象となっていない、建物の設備の一つではありません。
エアコンが付いていない場合は何を確認する？
部屋にエアコンが付いていなかった場合、自分で勝手にエアコンを取り付けて良いものではないということを理解しておかなければなりません。エアコンを取り付けるにも大家さん（貸し主）の承諾が必要となりますので、間に入ってくれている管理会社などに、エアコンを取り付けても良いかどうか確認しましょう。
エアコンは勝手に取り付けられない！
エアコンが壊れたときの修理費用は誰が払う？
エアコンが壊れてしまった場合、エアコンの修理費用は誰が負担するのでしょう？
まず、自分が取り付けたエアコンであれば自分のエアコンなので自分が自分で修理することになります。では、部屋を借りた時から取り付けられていたエアコンならばどうでしょう？
ここで、最初に確認した、「エアコンが賃貸借の対象となっているか」が問題となります。
エアコンが建物の設備として賃貸借の対象となっている場合
エアコンが建物の設備として賃貸借の対象となっている場合は、貸し主（大家さん）が修繕費用を負担するのが原則です。もちろん借り主の故意・過失で壊してしまった場合はダメですよ。過失などが無く調子が悪くなってしまった、壊れてしまった場合です。
とはいえ、勝手に借り主でなおす（修繕する）ことはできませんので、管理会社や大家さんに言って直してもらいましょう。
もし、大家さんが直してくれなかった場合は民法にはこんな条文もあります。
第608条 （賃借人による費用の償還請求）
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
自分で直して、それを大家さんに後から請求するという手段もあります。
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エアコンが建物の設備として賃貸借の対象となっていない場合
エアコンが建物の設備として賃貸借の対象となっていない場合は、どうでしょう。繰り返しになりますが、エアコンが建物の設備として賃貸借の対象となっていない場合は、契約書などに「残置物（ざんちぶつ）」「サービス品」などと書かれています。重要事項説明書の設備の欄にもエアコンと明記されていない場合が多いです。
この場合、賃貸借の対象となっておらず、あくまでサービスで置いているものを大家さんの善意で使わせてあげてますという形になります。つまり、サービス品が壊れたとしても大家さんに修繕義務はありません。直すとすると借り主さんが自分でなおさなければなりません。
サービスしてくれるなんてありがたい！なんて思っていても、こんな落とし穴があったんですね。
エアコンが故障した時のまとめ
エアコンが賃貸の対象となっている場合は原則大家さんが費用負担をします。エアコンは残置物・サービス品として賃貸の対象となっていない場合は、入居者負担になります。
退去するときのエアコンの原状回復は？
エアコンを自分で取り付けた場合、エアコン設置によって生じたビス穴や壁の染みなどの原状回復（具体的にはクロスの張り替えなど）を大家さんから請求される場合があります。
この場合、国土交通省のガイドラインでは次のように定められています。
エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
（考え方）
エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。
通常の損耗と書かれていますね。通常の損耗は、故意や過失ではなく普通に使っていた場合の摩耗や損傷などの痛みです。通常の損耗は原状回復の範囲に含まれないというのが国交省の考えなので、借り主はエアコンのビス穴などを直す必要はないというのが原則です。
エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡は原状回復の範囲外！
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退去時エアコンが不要になってしまった場合は？
引っ越し先で新しくエアコンを購入する、エアコンが付いている部屋に引っ越すなどの理由で、今まで使っていたエアコンが不要になることもあります。このような場合は、自分（借り主）の費用でエアコンを取り外し、処分する必要がありますが、まずは大家さんと話し合ってみることが大事です。
そのまま置いていってくれても良いよという場合もあるんですね。大家さんとしても無料（安価）でエアコンを手にすることができるし、退去者としても取り外し費用・処分費用が不要になって両得です。
まとめ
エアコンが設備として含まれているかどうかは非常に大切なので再度まとめておきます。
エアコンについて確認すること
- 建物の設備にエアコンが含まれているか
- エアコンについて残置物（ざんちぶつ）やサービス品などと書かれていないか
また、上で書いていることは原則論としての説明です。契約書で特約が定められている場合、特約が消費者契約法などに反していない限り、特約が優先されますので、まずは契約書を確認してくださいね。