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リフォームをすると登記は必要?固定資産税はあがる?

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リフォームをすると登記は必要なんでしょうか?

また、リフォームによって建物の価値が増すと、固定資産税も上がるのでしょうか?

一つずつ説明してみたいと思います。

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リフォームをすると登記は必要なのか。

結論からいうと、リフォームをしても登記をする必要はありません。

建物の登記(表題部)には「種類・構造・床面積」が記載されます。

基本的には、リフォームによって登記は必要がありませんが、「種類・構造・床面積」が変更されるときは登記が必要です。

登記が必要な具体例

  • 屋根を瓦葺からガルバリウム鋼板に変更した(瓦葺 → 亜鉛メッキ鋼板葺)
  • 住宅の一部を事務所にした(居宅 → 居宅・事務所)
  • 増築、減築によって床面積が変わった

建物の表題登記が変わるような変更をしたときは、1か月以内に建物登記を変更しなければなりません。

また、リフォームを行うときに、金融機関から融資を受けた場合、抵当権の設定登記をしなければなりません。全部事項証明書の権利部(乙区)への登記です。

登記をしないときの罰則

登記をしないときは罰則もあります。

登記申請をすべき義務がある者が、その申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する(不動産登記法第164条)と規定されています。

過料とは?

金銭を徴収する制裁の一つ。金銭罰ではあるが、刑罰ではない。

刑罰ではないので、前科にもならない。

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リフォームをすると固定資産税は上がる?

建物の固定資産税評価額は建物の価値によって定まります。

具体的には「家屋(建物)の固定資産税評価額の計算方法!経年減点補正率についても説明します。」にで説明しています。

家屋(建物)の固定資産税評価額の計算方法!経年減点補正率についても説明します。

建物(家屋)の固定資産税評価額はどのように計算されているのでしょうか? 建物(家屋)の固定資産税評価額が高い!という声をよく聞くことがあります。特にRC造などの造りがしっかりした旅館などの建物は古くな ...

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では、リフォームによって建物価値が増大した場合、固定資産税評価額も見直して、固定資産税も上がってしまうんでしょうか?

これも結果から先に書いてしまいます。

一般的に、リフォームによって固定資産税が上がることはほとんどない。

ほとんどというのがくせ者ですが、リフォームによって固定資産税が上がることはほとんどありません。

先のリフォームの登記変更とも関係しますが、市町村の資産税の係員は、登記事項の変更によって建物の異動や新築、取壊しを把握します。

各自治体で、リフォームの有無やその内容を把握することは非常に困難です。

登記の変更や建築確認申請を伴うリフォームでなければ、自治体がリフォームを把握するのは難しいのです。

リフォームをしたからといって、自治体(資産税係)に届け出をしなければいけない制度ももちろんありません。結果、固定資産税評価額は変わらず、固定資産税もそのままのケースが大半です。

家屋の全棟調査というものがあり、自治体(または下請けの業者)もすべての家屋を調査していますが、全棟調査は外観調査にあんるので、内部のリフォームは分からないです。

家屋全棟調査の内容

  • 所在、種類、構造、床面積等の確認
  • 増築、減築、滅失、新築などの確認

さきほど、固定資産税があがることは「ほとんど」ないと書きました。

ということは、上がるケースもあるということですね。では、どのようなケースでは固定資産税が上がる可能性があるのでしょうか。

固定資産税が上がる可能性があるケース

固定資産税が上がる可能性のあるリフォームを例示します。

固定資産税が上がる可能性があるケース

  • 屋根材の変更
  • 床面積を増やす増築
  • 居宅から事務所などの用途変更
  • 壁、柱、梁、床、階段などの主要構造部の変更

屋根材の変更

屋根材の変更は登記事項にもなっていることから、各自治体も把握しやすいリフォームです。

特に屋根一体型のソーラーパネルの設置などは、固定資産税評価額が跳ね上がる可能性があります。

床面積を増やす増築

増築についても、登記事項なので各自治体が必ず把握します。

自治体の調査員がやってきて、増築の内容を確認しますので、必ず固定資産税評価額は上がります。

居宅から事務所への用途変更

用途変更は登記事項でもあり、建築確認申請も必要な行為です。

用途変更をしたから必ず固定資産税評価額が上がるという訳ではありませんが、固定資産税が上がる可能性もある行為の一つです。

壁、柱、梁、床、階段などの主要構造部の変更

壁、柱、梁、床、階段などの主要構造部の変更は建築確認申請が必要なこともあり、各自治体も把握しやすい行為です。

ただし、主要構造部を変更したからといって、必ず固定資産税評価額が上がるという訳ではありません。

固定資産税が下がるリフォームもある

逆に、固定資産税が下がるリフォームもありますので、紹介します。

これは、固定資産税評価額が下がるという訳ではなく、リフォームによって減税措置が受けられることによって、税金が下がるケースです。

固定資産税が下がるリフォーム

  • 耐震化リフォーム
  • バリアフリーリフォーム
  • 省エネ化リフォーム

これらのリフォームは減税措置を受けられる可能性がありますので、住んでいる自治体に制度を確認して申請をしてみてください。




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