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籠池前理事長の自宅が強制競売に。いくらぐらいで売れるのか推測してみる。

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森友学園の前理事長、籠池さんの自宅が強制競売にかけられるそうです。

ネットの発達した最近のご時世というのは怖いもので、ものの10分で自宅を特定し、登記簿を調べることができました。

参考にしたサイトは、下の2つだけ。報道では豊中市と市の名前だけでしたが、町名まで分かっていたそうです。朝日新聞のニュースサイトでは玄関の写真が載っているので、ストリートビューで一周すればすぐに場所が分かってしまいますね。

恐ろしいものです。

参考 籠池泰典 自宅住所の豊中市本町6丁目が観光地化⇒仮差し押さえ

参考 朝日新聞DEGITAL|籠池前理事長宅を強制競売へ 大阪地裁が決定

せっかくなので、いくらぐらいで売れそうなのかを推測してみたいと思います。

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籠池氏の自宅の価値はいかほどか?

条件は次のとおりです。地積や面積などは少し丸めた数字にしています。

  • 場  所:豊中市〇〇〇
  • 地  積:200平米
  • 建物面積:130平米(木造2階建て)
  • 築 年 数 :40年

土地価格

まずは土地価格を調べてみましょう。

平成29年の相続税路線価を調べてみると、170千円~180千円の場所が多そうです。

相続税路線価は時価の8割水準で付されているので、80%で割り返すことによって時価を推定することができます。

参考 相続税路線価の見方や計算方法、実勢価格との関係を解説します。

土地相場

( 170千円 ~ 180千円 )÷ 8割 =( 212千円 ~ 225千円 )

坪単価 70万円 ~ 75万円程度

坪単価70万円 ~ 75万円程度が相場だということが分かります。

近くには国土交通省の地価公示標準地の価格もありますので、参考にしてみます。

地価公示標準地は土地の取引の目安として公表されている公的な価格指標です。

豊中(国)-7の概要

  • 価格:234,000円/平米
  • 所在:豊中市本町6丁目108番11
  • 地積:280平米
  • 価格時点:平成29年1月1日
  • 用途地域:1低専(60、150)

坪単価 77万円の価格が付けられていました。

ここでは、地価公示標準地の価格をそのまま採用して234,000円を使って、土地価格を計算します。

土地価格

234,000円/平米 × 200㎡ = 46,800,000円( 4680万円

豊中市とはいえども、さすが大阪ですね。土地価格だけで4500万円程度するようです。

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建物価格

次に建物価格です。

築40年経過しているので、ほとんど価値はなさそうです。

豊中市を管轄する大阪地方裁判所本庁での住宅の評価書をみてみると、残価率を5%として建物価格を算出しているものが多いので、それにならい建物価格を計算してみます。

建築単価は平成28年の建築着工統計調査(国土交通省)の木造住宅の単価を使います。

参考 建築着工統計調査(H28年)に見る用途別・構造別の建築単価

建築単価(再調達原価):166,600円/平米

建物価格は建築単価に床面積と残価率を乗ずることによって簡易に計算することができます。

建物価格

166,600円/平米 × 130平米 × 5% = 1,100,000円 110万円

もちろんリフォーム・リノベーションをしていれば、もっと価値が上がっている場合もあります。机上での簡単な計算なので、細かいことは考慮外としています。

籠池さんの自宅はいくら?

土地と建物の価格を足しましょう。

4,680万円 + 110万円 = 4,790万円

ざっと5,000万円弱といったところでしょうか。

競売での評価額は、売却基準価額といって売却の目安になる価格が3点セットで公表されます。

この評価額は、競売市場修正といって「30% ~ 50%」ほど安くなります。

この修正率は地域(裁判所)によっても異なりますし、物件(宅地なのか農地なのかなど)によっても異なります。

大阪地方裁判所本庁の居宅をみてみると、3割減が使われているので、

4,790万円 × 0.7 = 3,350万円

と、3,350万円程度が売却基準価額になるのではないか?なんて想像します。

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この基準価額をもとにして、不動産業者などの入札参加者が、札をいれることになります。

参考 BIT|大阪地方裁判所本庁 売却結果一覧

今までの売却結果を調べてみると、売却基準価額の2倍の値段で売却されている物件も多いようです。戸建て住宅などは比較的高値が付きやすい物件なので、売却基準価額よりも高値で売却がされそうです。

とはいえ、ここまで話題になってしまった物件なので、心理的瑕疵に似たようなスティグマ(心理的嫌悪感)も大きそうですね。

価格査定についての追記

実際の籠池さんの自宅土地は、旗竿形状(敷地延長)の土地になっており、減価が発生します。

参考 敷地延長、路地状敷地、旗竿地、袋地とは?メリット・デメリットはあるの?

今回の計算では、単純に簡単に計算するために色々な条件を考えずに計算しています。

 

強制競売とは?

不動産競売には担保権の実行としての競売と強制執行としての競売があります。今回の競売は強制競売ですね。

不動産競売の種類

  • 担保不動産競売:担保権の実行として行う。ケ事件
  • 強制競売:強制執行にて行う。ヌ事件

森友学園の管財人による申立てのようですが、強制競売はその半分、5割程度が競売手続きの途中で取り下げられます。

参考 不動産競売事件の減少が続いている?司法統計のデータをまとめてみた。

順調にいけば、数か月後にはBIT(不動産競売物件情報サイト)にものってくるはずですが、どうなるんでしょうね。

行く末を見守りたいと思います

後ですね、任意売却の方が競売よりも高く売れる!!というサイトが山ほどありますが、あれ嘘ですから。

任意売却の方が高く売れる場合もあれば、競売の方が高く売れる場合もある。っていうのが正解です。

詳しくは「任意売却は競売よりも高く売れるって本当?」の記事をお読みください。

任意売却は競売よりも高く売れるって本当?

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