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生産緑地の指定解除で都市農地はどうなる?2022年問題を考える。

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空き家問題が国家的に取り組まれている今現在。

2022年に新たな住宅用地の大量供給がなされるんではないかと懸念されています。それがいわゆる「2022年問題」というものです。2022年問題は生産緑地の指定が解除されることにより生じる問題です。

では、まず生産緑地とはどのような制度でしょうか?

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生産緑地地区とは

生産緑地地区は、市街化区域にある農地の緑地機能を活かし、計画的に保全することによって、公害や災害の防止に役立てるとともに良好な都市環境を形成しようとする都市計画上の制度です。
生産緑地地区として都市計画決定されている農地等は具体的には、下記のような取扱いになります。

  1. 農地としての土地利用が都市計画上位置づけられます。
  2. 農地として管理することが義務づけられ、農地以外の利用はできません。
    生産緑地地区内では、建築物などの新築、改築または増築や宅地造成等の土地の形質変更は原則としてできません。
    農業を営むために必要な建築等の行為で生活環境の悪化をもたらすおそれのないものに限り市長の許可等を受け、行える場合があります。
  3. 市、農業委員会が生産緑地の管理に必要な助言、土地の交換、斡旋、その他 の援助を行います。

ポイントは都市計画で定められる地区だということです。そして目的は「良好な都市環境を確保するため、農林漁業との調整を図りつつ、都市部に残存する農地の計画的な保全を図る。」ためです。

生産緑地に指定されるとどうなる?

固定資産税や都市計画税の資産に課税される税金は、農地は宅地に比べて著しく低い税額に抑えられていますが、市街化区域内では、農地でも宅地並みに課税されます。

しかし、市街化区域にある農地でも、上に書いた理由から都市部に残る農地として計画的に保全する必要があります。そのためにできたのが生産緑地制度です。

生産緑地に指定されると、宅地並みに課税される市街化区域内農地であっても農地として課税されることになるので固定資産税をきわめて安価に抑えられるほか、相続税についても納税猶予措置を受けることができます。

反面、優遇措置を受ける代わりに生産緑地では30年の営農義務が課せられます。農地としての優遇措置を与える代わりに、きちんと30年間は営農をしてくださいね。というのが趣旨です。

この30年というのは大事な年数になりますので覚えておいてください。

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生産緑地地区の具体例

下は名古屋市中川区の地図です。

名古屋市都市計画情報提供サービス|生産緑地地区

茶色く囲まれているエリアが生産緑地地区に指定された場所です。このように生産緑地地区は市街地に見られるもので、東京23区では練馬区や世田谷区に多くみられます。

地図で見ると、何となくイメージできたでしょうか?このように指定されているんですね。

生産緑地地区の指定の現況

生産緑地地区の全国での指定状況は下記のとおり。国土交通省が調査している「都市計画現況調査(平成27年)」を元に作成しました。平成27年3月31日現在の数字です。

 決定面積(ha)都市数地区数
全国計1344222262473
茨城県89.99375
埼玉県1792.8377221
千葉県1175.3224153
東京都3296.382711556
神奈川県1380.2198830
長野県3.118
石川県0.111
静岡県237.622058
愛知県1165.9348470
三重県184.72978
京都府837.1113075
大阪府2068349589
兵庫県526.382718
奈良県606.9123179
和歌山県73.51255
福岡県2.117
宮崎県2.110

断トツで一番多いのは東京都、次いで大阪府、神奈川県、愛知県と続きます。

一番多い都市はどこかを調べたところ、一番は612.2haで京都市。次いでさいたま市(357.7ha)、横浜市(307ha)と続きます。京都市の生産緑地地区の面積は東京ドームの130個分!です。

意外だったんですが東京都ははいってこないんですね。東京で一番多いのは練馬区の189.4haでした。練馬区といえば、練馬大根が有名ですね。練馬区についで多いのが世田谷区の65.4haです。

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2022年問題とは何か?

さきほど、30年の営農義務があると書きました。

生産緑地に指定されてから30年の営農義務が生ずるんですが、今ある生産緑地のほとんど(8割程度と言われています)は、生産緑地法が改正された1991年の翌年、1992年(平成4年)に指定がされています。

つまり、1992年の30年後の2022年に営農義務から解放される生産緑地がたくさん出てくるということです。

営農義務がなくなった農地はどうなっていくんでしょうか。

平成23年10月とやや古い調査になりますが、都市農業に関する実態調査を行った結果が農林水産省により公表されています。

参考農林水産省|都市農業に関する実態調査結果の概要(農村振興局)

その中から一つのグラフを引用したいと思います。生産緑地などの都市農家だけでなく、農家全体の所得内訳を調べたグラフになります。農業所得は全所得の内の25%、給与所得が30%となっています。兼業農家が多く、本業をもち、給与をもらっている人が多いことが分かります。

農家の所得

次に、三大都市圏を代表する都市農家の所得内訳です。全体の農家の内訳と大きく異なるのが、不動産経営所得が農家所得の65%も占めることが分かります。

都市農家の農家所得

都市で農業を行う農家が、多数の土地を有しておりアパート経営に代表される不動産経営を行っているという実態が分かります。

裏を返すと、農業を行うよりも、その土地を宅地としてしまってアパート経営、駐車場経営をする方が儲かる。ということの裏返しともとらえることができます。

農業を語る際は、農業従事者の高齢化と後継者不在がセットで語られることが少なくありません。都市農家は比較的後継者問題が少ないという調査結果もでていますが、さきほどの農業従事者の調査では、農産物の販売金額は年間100万円未満が4割程度という調査結果もあります。

それだけで食べていくことはなかなか難しい農家が多そうなので、農地とアパートのセットで経営を行っている農家が多いんじゃないでしょうか。

生産緑地が都市部に多いということは、裏を返せばアパート経営を行っても採算が取れそうな地域に農地が多いとも考えられます。

2022年にすぐに農地が宅地化されていくということにはならないとは思いますが、宅地供給圧力が高まるのは必然ですし、アパート供給も増えていくことが容易に考えられます。農家をやっている大地主さんが土地をすぐに売却するということはお金に困ってない限り多くはありませんが、相続税の支払いのために換金処理をするということも考えられますね。結果、宅地分譲も増えて住宅地の供給も増える要因となりそうです。

平成29年地価公示では都市部では軒並み価格上昇となりましたが、5年度の2022年の土地価格はどうなっていくんでしょうか?

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まとめ

都市農地の保全・活用という流れの中で、生産緑地地区の面積要件が緩和されたと同時に、田園住居地域という新しい用途地域の追加が国土交通省から発表されました(平成29年2月10日)。

参考国土交通省|「都市緑地法等の一部を改正する法律案」を閣議決定

新しい用途地域「田園住居地域」についても記事を書いています。参考に読んでください。

新しい用途地域「田園住居地域」の規制内容をまとめてみました。

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