用地補償マンの必携図書、土地価格比準表が改訂されました[7次改訂]

用地買収などの補償を手掛ける人なら必携の書。また買収に携わる不動産鑑定士もそのほとんどが持っている「土地価格比準表」という書籍があります。

長年６次改訂版が最新となっていましたが、2017年春に改訂版がでて、最新版が7次改訂のものとなりました。

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最新版となって何が変わったのでしょうか？項目が変わったり格差率が変更されています。

この点は、別記事にて「土地価格比準表（７次改訂）はどのように変更されたのか。６次改訂との相違をまとめてみました。」解説していますので、是非読んでください。

では、土地価格比準表とは、どんな書籍なんでしょうか？

土地価格比準表とは

書籍の冒頭に土地価格比準表の取扱いについてという記載があり、その趣旨と適用範囲が描かれています。

趣旨

趣旨

国土利用計画法の適正な施行を図るため、地価公示の標準地からの規準等における地域要因及び個別的要因の把握及び比較についての標準的な比準表を作成し、これを適切に運用することにより、評価の適正を期するものとする。

地価公示価格から規準するに際しては、地域要因の比較、個別的要因の比較をする必要があります。この各々の要因の格差率を記載した書物となります。

適用範囲

適用範囲

地価公示法の規定により公示された標準地の正常な価格及び都道府県地価調査基準地の正常な価格並びに近傍類地の取引価格から評価の対象となる土地の価格を求める際の地域要因の比較及び個別的要因の比較は、原則として、この比準表を適用して行うものとする。

使われ方

国などの公的機関が道路の新設などで土地を購入する場合、その土地の価格を決定しなければいけません。参考のために不動産鑑定士による鑑定評価が行われることも多いですが、あくまでも価格を決定するのは事業主体です。

その価格を決定するためには、地価公示価格などから比較をしたり、実際に取引のあった実例の価格からの比較をする必要がありますが、その比較のために使われるのがこの土地価格比準表です。事業主体が価格を決定しなくてはいけないとはいえ、担当者は土地の評価に関しては素人です。素人は言い過ぎでもセミプロぐらいでしょうか。

比較をする際の評点は何かに頼らなければいけません。その評点が記載されているのがこの土地価格比準表です。

不動産鑑定士が鑑定評価書で使う格差率を拘束するものではありませんが、特殊な要因（道路減価、崖地減価など）ではこの格差率を参考にして減価率を査定している鑑定士も多いかと思います。

７次改訂について

６次改訂

今まで使っていた６次改訂は平成６年３月１５日に改訂されたものです。その前までは数年おきに改訂されていましたが、今回は２０年以上も経過しています。土地に関する法律も新しいものが増え、土地に対する考えも絶えず変化しています。ちょっと時間が空きすぎちゃったのかなという気は否めません。

７次改訂

冒頭にも書いたとおり、書籍の発行は５月中旬です。記事を書いている私もまだ７次改訂の土地価格比準表は入手しておりません。

伝えきくところによると、補償コンサルタントを行っている業者、そして用地担当の役場職員向けには新年早々くらいから７次改訂に関する研修が既に行われていたようです。

最近では、土壌汚染対策法や土砂災害防止法といった法律により、新たな土地の減価要因が認識されています。７次改訂でどのように扱われているかというと、新項目で具体的な数値（評点）は設けられていないと聞きました。画一的な率を設けることができないので、個別的に判断せよということでしょうか。

まだ手にしていないので早く目をとおしたいものです。

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土地価格比準表は２冊に分かれています。

土地価格比準表は、地域ごとの格差率が記載されている「土地価格比準表」と、その解説本的な存在である「土地価格比準表の手引き」の２冊から成っています。

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