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住宅ローンの審査(仮審査・事前審査)の20つの基準。審査に落ちる人とは?

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住宅ローンの審査に落ちる人が増えています。

実感として感じていましたが、金融機関の人と話していてもやはり審査基準に満たない人が増えているようです。

なぜ審査に落ちてしまうんでしょうか?金融機関は私たちのどこをみて審査をしているんでしょうか。

国土交通省の発行する調査報告書や実際に金融機関の人に聞いた内容を元に、なかなか分かりづらい「住宅ローンの審査」についてまとめてみました。

住宅ローンの審査の際に考慮する項目

国土交通省が国内の住宅ローンを扱っている金融機関1389機関(都市銀行や信金、農協など)にアンケートした調査報告書があります。

参考 国土交通省|平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書(PDF形式)

ここに、住宅ローンの融資の際にどのような項目を考慮して審査をしているかのアンケートがあります。金融機関が審査の基準としている項目を考慮している銀行が多い割合順に並べて表にしました。

住宅ローンの審査基準 TOP20 !

順番 審査項目 割合(%)
1 完済時年齢 98.8
2 健康状態 97.6
3 借入時年齢 97.6
4 担保評価 97.2
5 勤続年数 97.2
6 年収 94.4
7 連帯保証 93.5
8 金融機関の営業エリア 89.9
9 返済負担率 88.0
10 融資可能額(融資率)購入の場合 81.3
11 雇用形態 78.2
12 融資可能額(融資率)借換えの場合 76.3
13 カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 64.8 
14 国籍 61.9 
15 申込人との取引状況 49.1 
16 業種 29.4 
17 家族構成 23.1 
18 所有資産 20.4 
19 雇用先の規模 16.7 
20 性別 16.1 

上位のいくつかの項目をもう少し詳しく説明します。

住宅ローン

完済時・借入時の年齢

審査項目の1・3番目が「完済時年齢」「借入時年齢」です

完済時・借入時の年齢によっては、住宅ローンの返済期間が制限される可能性があります。一般的には80歳までに完済できるように住宅ローンの返済期間が設定されることが多いです。

ほとんどの銀行では返済期間は最長35年とされていますが、借入時の年齢が45歳(80歳-35歳)以上だった場合は、80歳までの期間が返済期間となります。

例えば、借入時の年齢が50歳だったとすると、30年が最長となります。

一部の銀行ローンやフラット50では、35年超の返済期間を設定できる住宅ローンもありますので確認してみてください。フラット35やフラット50の場合は団体信用生命保険の特約料が多くかかるのが一般的です。

返済負担率

審査項目の9番目が「返済負担率」です

住宅ローンは当然のことながら家を建てるため(住宅を買うため)の費用です。そのため、購入金額を上回って借りることは原則できません。

また、返済負担率は概ね35%とされています。これ以上の金額を借りる場合は審査が厳しくなるでしょう。

返済負担率は、住宅ローンと他の借入金を合わせた年間返済額の収入に対する割合です。つまり、年収500万円ならば、年間返済額175万円までならばローンが組めるということです。他の借入金(例えば自動車のローン)の返済が年50万円あったとすると、借りられる金額は年間125万円(175万円-50万円)となります。

勤続年数

審査項目の5番目が「勤続年数」です

住宅ローンの審査においては、安定性が求められます。不安定な高収入よりは、そこまで収入が高くなくても安定した仕事が望まれます。例えば公務員がローンにとおりやすいと巷でよく言われるのは、このような理由があります。

他の審査項目と重複しますが、自営業の場合には事業内容など審査内容が異なってきます。サラリーマンよりも一般的には審査が厳しくなるといわれています。

住宅ローンの審査に落ちないようにするには?

年齢はどうすることもでできませんし、年収や勤続年数というのもすぐにどうこうすることはできませんね。では、住宅ローンにとおりやすくするためにはどのような対応・準備をすればよいのでしょうか?

健康状態

審査項目の2番目が「健康状態」です

審査項目の2番目にあるのが「健康状態」です。健康状態は、特に団信(だんしん、団体信用生命保険)に加入できるかどうかの判断基準の際に重視されるのが健康状態です。

団信(だんしん)とは?

ローン加入者に万一のこと(死亡または高度障害など)があった場合、残りの住宅ローンの全額が保険金として金融機関に弁済される保証制度です。住宅ローン専用の生命保険の一種。

そのため、ローン審査に際しては健康状態を整えておくのが重要なことの一つとなります。生命保険に加入できる健康状態であることが目安です。

カードローン等の他の債務の状況や返済履歴

審査項目の13番目が「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」です。

過去の金融事故に関してはどうしようもありませんが、現在ほかに負債・借り入れがある場合は遅延がないように返済をしましょう。あまりに多くの負債を抱えている人はそだだけでマイナス要因となってしまいますので、なるべく減らすよう努力しましょう。クレジットカードの支払い遅延にも気をつけましょう

消費者金融などからの借り入れのみならず、税金の滞納をしている場合もマイナスです。

担保評価

審査項目の4番目が「担保評価」です

住宅ローンを組むときは、購入した物件(土地・建物)に対して抵当権が設定されます。

審査では購入する住宅に担保価値があるかが調査され、担保評価に応じたローン金額が設定されます。つまり、担保価値が2000万円ならば、2000万円までしか借りられないということですね。

新築住宅や建売住宅の場合には問題はありませんが、中古物件の場合には次のような物件に注意が必要です。このような物件は担保不適格な住宅であり、担保価値も一般に比べて著しく低くなってしまいます。

担保不適格な物件

  • 違法建築物
  • 既存不適格建築物
  • 市街化調整区域など再建築に問題のある物件

違法建築物や既存不適格建築物については、別記事「既存不適格建築物とは?違法建築物との違いも解説します。」にて説明しています。

住宅ローンは一つだけじゃない!複数申請のすすめ

住宅ローンの審査について書きましたが、これはあくまで一般的な話です。

金融機関の審査基準は当然開示されておらず、各銀行がそれぞれ独自の審査基準をもっています。ということはどういうことか、ある銀行で住宅ローンの審査がとおらなかったからといって、他の銀行でもローンの審査がダメとは限らないということです。

審査だけではありません。融資の際の金利・返済期間などの条件も各銀行によって千差万別。全く異なってきます。

住宅ローンの選定の際に重要なのは、1つでも多くの金融機関へ審査申し込みをすることです。しかし住宅ローンの審査申し込みには100項目以上の情報を記入する必要がある為、2つの銀行を比較するだけでも2時間以上かかる場合もあります。

複数の金融機関に申し込め!と書きましたが手間がかかり結構大変なんですね。

株式会社イッカツの運営する「一括審査申し込みが可能!住宅ローンの審査申し込みなら【住宅本舗】」であれば、最大6社の金融機関に一度の入力で審査申し込みが可能になります。何度も同じことを複数記入する必要もありません。

20分程度の入力時間で、ローン返済額の節約に成功することも!?ありえます。

住宅ローン

是非活用してみてくださいね。

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