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法定地上権の成立要件、土地・建物が共有の場合は?(所有者要件)

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法定地上権の基本となる記事を前記事「法定地上権とは?定義と成立要件を徹底解説。」で書きました。

法定地上権とはどのような権利なのかを解説した記事ですが、法定地上権の成立要件の中の所有者要件だけは複雑だったので、この記事でまとめています。

下の2の部分の解説がこの記事の内容となります。

法定地上権成立の4要件

  1. 抵当権設定時に土地上に建物が存在すること(物理的要件)
  2. 抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属していること(所有者要件)
  3. 土地又は建物に抵当権が設定されること
  4. 抵当権実行により土地・建物が異なる所有者に帰属すること

その他の説明については、前記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。

法定地上権とは?定義と成立要件を徹底解説。

法定地上権について解説していきます。 法定地上権はその文字のとおり、「法律が定めた地上権」です。 地上権とは何だっけ?という方は、別記事「用益権とは?地上権や地役権の内容・違いは?」をお読みください。 ...

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この記事では、所有者要件のうち、特に土地又は建物が共有の場合の法定地上権の成否について解説します。

建物がA単独所有で土地がAB共有の場合

建物のみに抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は不成立

  • Bの土地持分権を不当に侵害することになるので、法定地上権は成立しない
  • B及び利害関係者の主幹を執行手続き内で確定するのは困難

土地全部に抵当権が設定された土地(全共有持分)が競売された場合

法定地上権は不成立(成立の見解もあり)

  • Bが自らの土地持分に抵当権を設定したものであるから、法定地上権の成立を容認したものと解し、法定地上権の成立を肯定する見解もあるが、A以外の共有者らが法定地上権の発生をあらかじめ容認していたと見ることはできないとして、法定地上権の成立を

全部(建物・土地のAの持分・Bの持分)に抵当権が設定され競売された場合

法定地上権は不成立

Bにとっては法定地上権が成立しないとされ、Bの土地共有持分が高価に売却される方が有利

建物がA及びBの共有で、土地がA単独所有の場合

土地のみに抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は成立

  • 土地所有者Aは、自己のみあんらず他の建物共有者Bのためにも土地の利用を認めているものとみることができるから、法定地上権は成立する

建物のB共有持分のみに抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は不成立

  • 競売によって土地所有者と建物共有者が異なる状態になったものとは見ることができないから、法定地上権は成立しない

土地と建物のA共有持分に抵当権が設定され、両方が競売された場合

法定地上権の成立は見解が分かれる

  • 土地所有者AはBのためにも土地の利用権を認めているものとみる。また借地借家法15条によって、自己借地権が認められる場合であるから、現実の利用権としての法定地上権は成立する。
  • しかし、買受人とAが入れ替わっただけであり、競売手続きの評価上は成立として扱うが、現実の利用権は元のAB間の法律関係を承継するものとすればよく競売手続きの評価上は成立として扱うものの、現実の利用権としての法定地上権は成立しないと解することもできる

土地・建物いずれも同一の共有関係にある場合

土地のA持分のみに抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は不成立

  • Bの共有持分を不当に侵害することとなるので、法定地上権は成立しないと解すべき

土地のA持分及びB持分に抵当権が設定され、A持分のみが競売された場合

法定地上権は成立(不成立とする見解もあり)

  • Bは自らの土地持分に抵当権を設定したのであるから、これにより法定地上権の成立を容認したものと解することができる。
  • ただし、最一小判平6.4.7判例タイムズ905号129ページ、判例時報1562号45ページの趣旨の理解の仕方によっては、不成立の余地がある

土地全部に抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は成立

  • 土地建物の共有関係が同一であることから、同一人が土地建物を所有している場合と同様に扱うことができる。売却の結果、土地建物の所有者を異にする状態となるので、法定地上権は成立する

建物全部に抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は成立

建物のA持分及びB持分に抵当権が設定され、建物のA持分のみが競売された場合

法定地上権は成立 (ただし、不成立の見解もある)

  • 土地共有者Bは、ABいずれの建物共有持分に対して、抵当権が実行されるときでも土地に法定地上権が成立することを承認しているものと解される。このように考えると法定地上権は成立すると解することができる

土地及び建物のA持分のみに抵当権が設定され、両方が競売された場合

法定地上権は不成立 

  • 買受人と新たな共有関係が生じたものにすぎず、売却の結果、土地と建物が異なる所有者に帰属したものとはみられないことから、法定地上権は成立しない

土地建物の全部に抵当権が設定され、それが競売された場合

法定地上権は立 

土地建物がいずれも共有関係にあるが、そのうち1名だけが共通である場合

法定地上権は不成立 

土地建物がいずれもが共有関係にあるが、建物共有者が土地の共有持分を有しない場合

法定地上権は不成




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