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間口奥行の関係、間口狭小、奥行逓減などの格差率を説明してみます。

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土地の評価をする際、土地の間口や奥行の長さによって減価をする必要があります。

土地価格比準表にも細項目として個別的要因を検討する項目が定められています。具体的には間口狭小・奥行逓減・奥行短小・奥行長大ですね。

奥行逓減、奥行短小、奥行長大は名称が似ているので区別がついていない方も多くいます。特に奥行長大については、どのように計算していいのか分からないという質問をよくされますので、まとめてみました。

間口狭小

間口とは画地が道路に接面する部分の長さをいいます。

間口が狭いと、出入りの便や採光、通風、建物建築の制限等で不利な面が多く、住宅地としての利用価値が劣ります。

間口狭小による減価率はその存する地域によって異なります。絶対的な間口の長さで減価率を判定するのではなく、標準的な土地(標準地)と比較して対象地の間口がどの程度かで判断します。

式にすると

対象地の間口÷標準地の間口

具体例

下の具体例を使って、土地価格比準表の標準住宅地域を用いて格差率を見てみます。

2016-07-19_18h10_53

間口狭小格差率備考
普通1.00ほぼ同じ
やや劣る0.940.6~0.7
劣る0.880.4~0.6
相当に劣る0.820.2~0.4
極端に劣る0.770.2未満

上の例で計算すると6m÷12mで0.5となり、間口狭小の格差率は0.88(△12%)となります。

奥行逓減

奥行とは接面道路からの画地の奥までの距離をいいます。間口から平均的な垂線を引くことによって測定します。奥行によって生ずる格差は、奥行逓減・奥行短小・奥行長大の3つがありますが、まずは奥行逓減を説明します。

奥行が長ければ長いほど価格が逓減します。

奥行逓減による減価率はその存する地域によって異なります。絶対的な奥行の長さで減価率を判定するのではなく、標準的な土地(標準地)と比較して対象地の奥行がどの程度かで判断します。

式にすると

対象地の奥行÷標準地の奥行

具体例

下の具体例を使って、土地価格比準表の標準住宅地域を用いて格差率を見てみます。

2016-07-19_19h18_50

奥行逓減格差率備考
普通1.00ほぼ同じ
やや劣る0.941.5~2.0
劣る0.882.0~2.5
相当に劣る0.822.5~3.0
極端に劣る0.773.0以上

上の例で計算すると27m÷18mで1.5となり、間口狭小の格差率は0.94(△6%)となります。

奥行短小

奥行とは接面道路からの画地の奥までの距離をいいます。間口から平均的な垂線を引くことによって測定します。

奥行が長ければ長いほど価格が逓減しますが、奥行が短い場合にも画地の利用効率が下がるため価格が逓減します。

奥行短小による減価率はその存する地域によって異なります。絶対的な奥行の長さで減価率を判定するのではなく、標準的な土地(標準地)と比較して対象地の奥行がどの程度かで判断します。

式にすると

対象地の奥行÷標準地の奥行

具体例

下の具体例を使って、土地価格比準表の標準住宅地域を用いて格差率を見てみます。

2016-07-19_19h24_43

奥行短小格差率備考
普通1.00ほぼ同じ
やや劣る0.960.6~0.7
劣る0.930.4~0.6
相当に劣る0.900.2~0.4
極端に劣る0.860.2未満

上の例で計算すると9m÷18mで0.5となり、間口狭小の格差率は0.93(△7%)となります。

奥行長大

奥行とは接面道路からの画地の奥までの距離をいいます。間口から平均的な垂線を引くことによって測定します。

奥行が長ければ長いほど価格が逓減しますが、奥行が短い場合にも画地の利用効率が下がるため価格が逓減します。

奥行短小による減価率はその存する地域によって異なります。絶対的な奥行の長さで減価率を判定するのではなく、標準的な土地(標準地)と比較して対象地の奥行がどの程度かで判断します。

式にすると

(対象地の奥行÷間口)÷(標準地の奥行÷間口)

具体例

下の具体例を使って、土地価格比準表の標準住宅地域を用いて格差率を見てみます。

2016-07-19_19h31_46

奥行長大格差率備考
普通1.00ほぼ同じ
やや劣る0.961.5~2.0
劣る0.932.0~2.5
相当に劣る0.902.5~3.0
極端に劣る0.873.0以上

上の例で計算すると(27m÷9m)÷(12m÷18m)で2.0となり、間口狭小の格差率は0.93(△7%)となります。

まとめ

間口奥行に関する格差率(減価率)についてまとめてみました。

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