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市街化区域と市街化調整区域では固定資産税が異なるって本当?

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固定資産税の話をしていたときに、市街化区域・市街化調整区域では税額が異なるのかという質問を受けました。

また、別の方からは固定資産税の安い物件を買いたいんだけど、市街化調整区域の方が有利なのか?という質問を受けたこともあります。

さて、市街化区域と市街化調整区域では固定資産税額が異なるんでしょうか。本当に節税効果があるんでしょうか?

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市街化区域と市街化調整区域とは

都市計画区域では市街化区域や市街化調整区域といった線引きがなされます。まだ線引きがなされない、非線引き都市計画区域も存在します。

さて、市街化区域、市街化調整区域とはどういった区域なのでしょうか?

市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、又は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

市街地又は遠くない将来に市街化が進むべき区域です。

ビルや住宅などが建ち並ぶ地域をイメージしてください。東京23区は全域が市街化区域に指定されています。八王子や青梅あたりまで行くと市街化調整区域も目立ってきますね。

市街化調整区域とは

都市計画区域のうち、市街化を抑制するべき区域。農林漁業用の建物や、一定規模以上の計画的開発などを除き開発行為は許可されず、また、原則として用途地域及び市街化を促進する都市施設は定めないことになっている。

市街化区域とは真逆ですね。市街化を抑制する区域です。

田畑の広がる地域をイメージしてもらえれば分かりやすいと思います。ただ、市街化を抑制する地域ではありますが、全くすべての建物の建築が不可能な訳ではありません。様々な特例がありますが、例えば国道沿いのガソリンスタンドなど一定の許可基準を満たせば建物の建築も不可能ではありません。

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市街化区域と市街化調整区域では固定資産税が異なるって本当?

市街化区域と市街化調整区域の簡単な説明が終わったので、税金が安いのか?について説明していきます。

まず、固定資産税は土地の価格に連動して課税されます。土地の価格が上がれば、税金が上がりますし、安い土地なら税金も安くなります。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので、建物を建築するためのハードルが高いです。土地の利用が難しい、制限が厳しいということで、おのずと利用価値も下がり、土地価格は市街化区域に比べて安いのが一般的です。

また、市街化を抑制する地域内にあるということは、利便施設(駅や店舗など)からも離れているということを意味します。利便性の低い土地なので、やはり土地価格は安くなります。

ということは、固定資産税は安くなる!ということですね。

ただ、利便性に劣り、利用価値が低いから固定資産税が安いだけであって、本来の節税という観点からは疑問が残ります。税金が安いという理由だけで市街化調整区域の物件を買ったものの、その後の利用(増築や改築)が難しく、利用価値が乏しかった。ということにもなりかねません。

市街化調整区域は都市計画税が非課税!

固定資産税に似た税金に都市計画税があります。同じ徴収の用紙で請求がくるので同じ税金だと思っている方も多いんじゃないでしょうか。

東京都23区では次のような税率になっています。

  • 固定資産税 … 1.4%
  • 都市計画税 … 0.3%

市区町村によって税率は違いますが、ほとんど同じような税率で課税している自治体が多いです。

そして、この都市計画税は市街化調整区域では課税されません。都市計画税は市街地の整備に使われるための目的税なので、当たり前ですね。

これは盲点なんじゃないでしょうか。都市計画税もかかるなら税率は1.7%ですが、都市計画税がかからないのなら1.4%だけで済ますことができます。

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非線引き都市計画区域では、都市計画税はかかる?

最後に、非線引き都市計画区域では都市計画税がかかるのかどうかについて説明したいと思います。

非線引き都市計画区域は市街化区域、市街化調整区域の線引きがなされていない区域でしたよね。それは大丈夫でしょうか。

非線引き都市計画区域の都市計画税については、自治体によってまちまちです。しかし、おおむね次の2パターンに分けることができます。

用途地域内の宅地は、都市計画税の対象となる自治体

非線引き都市計画区域内の宅地はすべて、都市計画税の対象となる自治体

非線引き都市計画区域では、用途地域を定めることができます。定めることができるということは、定めなくても良いということですね。

用途地域を定めた土地だけを都市計画税の対象とする自治体と、用途地域を定めていない土地も都市計画税の対象とする自治体の2パターンが存在します。

そもそも、都市計画税は課税していないという自治体もあるので気をつけてください。また、農地については都市計画税が課税されないことが普通です。

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