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市街化区域と市街化調整区域の違いは?

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以前「市街化区域と市街化調整区域では固定資産税が異なるって本当?」という記事を書きました。

これは、市街化区域と市街化調整区域では税金が違う。具体的には市街化区域は税金が高い!という話がよくでるので、市街化区域と市街化調整区域の税金の違いについて説明したものです。

では、市街化区域と市街化調整区域はそもそもどのように違うのでしょうか?

今記事では、市街化区域とはどのような区域なのか、市街化調整区域とはどのように異なるのかを説明していきます。

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市街化区域と市街化調整区域

人々が住むためにはインフラ整備が欠かせません。

市街化区域と市街化調整区域は、インフラ整備を重点的に行うために、人が住む地域とそうではない地域を区別するために設けられるものです。

言い換えると、区域区分制度は、道路・公園・下水道などの基盤整備についての公共投資を効率的に行いつつ、良質な市街地の形成を図ることを目的とします。

都市計画法 第7条(区域区分)

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。

三大都市圏や政令指定都市ででは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分をすることとされ、それ以外の地域では都道府県が区分をするかしなかを選択することとしています。

市街化区域とは?

市街化区域は、既に市街地を形成している区域と今後概ね10年以内に(事業の着手は5年以内)計画的、優先的に市街化が図られる区域により構成されます。

市街化調整区域とは?

市街化調整区域は原則として市街化を抑制すべき区域であり、開発行為に対しては厳しい規制がかかります。

用途地域との関係

市街化区域では用途地域を定めることとされ、市街化調整区域では、原則用途地域は定められません。

都市計画法 第13条7項抜粋(都市計画基準)

市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。

用途地域については、別記事「用途地域の一覧。調べ方についてもまとめました。」が詳しいです。

用途地域の一覧。調べ方についてもまとめました。

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白地地域とは?

市街化区域と市街化調整区域の区域区分がなされていない都市計画区域を非線引き都市計画区域といいます。

以前は「未線引き都市計画区域」と呼ばれていたものですね。

非線引き都市計画区域では用途地域を定めることができると規定されています。

つまり、非線引き都市計画区域では用途地域の指定がある地域と指定がない地域に分けることができます。

用途地域の指定を色塗りと呼ぶことに由来して、用途地域の指定がない地域のことを白地地域と呼ぶことがあります。

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市街化区域の調べ方

市街化区域・市街化調整区域は市町村などの自治体の都市計画課で調査をすることができます。

今ではインターネットで閲覧することもできますので、インターネットで調査をすることも可能です。

ただし、インターネトでの調査については、都市計画の変更などが反映されるタイミングがずれる場合が多いので、かならず自治体に赴いて調査をしてくださいと注意書きをしている自治体がほとんどです。

東京都では全域を東京都都市整備局のサービス「都市計画情報等インターネット提供サービス」で閲覧することができます。

参考 都市計画情報等インターネット提供サービス

新幹線などに乗っていると、住宅団地と田んぼの広がる農地がまるで線でも引かれているかのように区別されている風景を目にすることがあります。

実は、この境こそが市街化区域と市街化調整区域の境です。

市街化区域の図面と航空写真などを見比べてみると、一目瞭然。市街化が抑制されている地域と市街化を図っている地域が分かると思います。

市街化区域の面積と人口

日本にはどれくらいの面積の市街化区域があり、人口はどのくらい住んでいるのでしょうか?

ちょっと古い資料になりますが、平成17年3月末の面積と人口がまとめられていたので引用します。

参考 国土交通省|市街化区域と市街化調整区域

市街化区域の面積は国土の約3.8%。そのほとんどは都市計画区域外です。日本の国土の約7割が山林と小学生のときにならった記憶がありますが、それとほぼ同じ割合が都市計画区域外の割合です。

続いて人口です。

人口は市街化区域に住んでいる人が約67%です。

4%も満たない場所に、約67%の人々が住んでいるんですね。

ふと私のことを考えてみると、市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域、都市計画区域外の全部に住んだことがありました。

それはそれで珍しいのかもしれませんね。




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