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借地権の及ぶ範囲はどこまでか?離れた駐車場は?グラウンドは?

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借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基づき、建物所有を目的とした地上権又は土地の賃借権をいいます。借地権の付着した土地を底地と言いますが、底地は更地価格よりも安くなるのが一般的です。

では建物所有を目的とした借地権は土地のどの範囲までに及ぶのでしょうか?

今回は借地権の及ぶ範囲について解説していきます。

借地権の及ぶ範囲が問題となる局面

借地権の付着した土地を売買する場合、又は相続(贈与)する場合は、更地価格よりも安い価格となるのが一般的です。ここでは簡単にしか触れませんが、国税局の発表する相続税路線価には借地権割合が表示されており、次の関係が成り立つことにより底地割合も求めることができます。

更地価格=借地権価格+底地価格

下の路線価で言うと、借地権割合が70%、底地割合は30%です。

注意 借地権割合と底地割合を足すと100%となるという考え方は簡便的に市場で使われている方法であり、不動産鑑定理論に基づいたものではありません。相続税路線価の借地権割合も簡便的に市場でよく使われている割合で、理論的にはもっと複雑な計算をします。

このように底地は更地価格より安くなるので、売買(相続や贈与も)の対象となる土地が底地かどうかの判断は非常に重要です。

借地権の及ぶ範囲はどこまでか。

借地権は建物所有を目的とする地上権又は賃借権をいいます。再び定義を書いたのはこの定義が重要だからです。どこが重要かというと「建物所有を目的とする」の箇所です。

借地権は建物所有目的のものに限定されるので、駐車場や資材置き場などの賃借では借地権は発生しません。駐車場の土地を相続するから、底地として税金を安くしてよという道理はとおらないんですね。

では、郊外型店舗の場合、ガソリンスタンドの場合、ゴルフ練習場の場合、どこまで借地権が及ぶのでしょうか?

土地が一筆である場合は、その全体に借地権が及ぶ

建物が存在するものの、土地が広く、建物が存在する部分がほんの一部分にすぎない場合、この場合でも土地全体に借地権が及ぶとする考え方が一般的です。しかし、一筆の土地を数区画に分けて、それぞれを別の人に賃借している場合は、借地権設定契約による土地の範囲に限り借地権が及びます。

財産評価基本通達ではどう書いてある?

国税局のホームページに借地権の及ぶ範囲についての記載がありました。

参考 国税庁|借地権の及ぶ範囲

郊外にあるレストランやパチンコ店のように、賃借した広い土地を建物の敷地と駐車場用地とに一体として利用している場合には、その土地全体に借地権が及ぶものとして評価してよいのでしょうか。

借地権の及ぶ範囲については、必ずしも建物敷地に限られるものではなく、一律に借地権の及ぶ範囲を定めることは実情に沿いません。借地権の及ぶ範囲は、借地契約の内容、例えば、権利金や地代の算定根拠、土地利用の制限等に基づいて判定することが合理的であると考えられます。
なお、建物の敷地と駐車場用地とが、不特定多数の者の通行の用に供されている道路等により物理的に分離されている場合には、それぞれの土地に存する権利を別個に判定することとなります。

借地権が及ぶかどうかは複数の要素を複合的に考慮して判断します。

借地権判定の要素

  • 権利金や地代の算定根拠
  • 土地利用の制限(開発許可の範囲など)
  • 現状の利用状況(道路が介在しているかなど)

道路が間に入っている場合、これは大型ショッピングセンターなどではよく見られますね。このような場合でも借地権が及ぶ場合があります。離れていれば借地権が及ばないと考えがちですが、一概にはそうとはいえません。定期借地権(一般と事業用)の場合は公正証書が必要となりますが、公正証書による建物所有の借地権が一体として契約がなされている場合、離れている駐車場でも借地権が及ぶと考えられるケースが多いです。

学校のグラウンド・運動場に借地権は及ぶ?

次の問題です。

学校のグラウンドや運動場に借地権は及ぶんでしょうか?建物が建っている土地部分とグラウンドの部分の地主が同一で、契約が一体の場合はほぼ問題なく借地権が及ぶと考えても良いでしょう。

しかし、学校などの土地は複数の地主が存在している場合が多いです。一体としては学校として利用されているものの、売買や相続の対象となる部分のみをみると運動場として利用されている場合は、借地権が及ぶんでしょうか?

この点、借地権の成立を否定した判例があります。

参考 借地権存在確認請求本訴、賃借権不存在確認等請求反訴 (平成4(オ)1878)

幼稚園の園舎敷地に隣接する土地をその運動場として使用するためにされた賃貸借が借地法一条にいう「建物ノ所有ヲ目的トスル」ものに当たらないとされた事例

幼稚園の園舎敷地に隣接する土地をその運動場として使用するために賃貸借がされた場合において、右土地が幼稚園経営の観点からすれば園舎敷地と不可分一体の関係にあるとしても、これを幼稚園の運動場としてのみ使用する旨の合意が存在し、現実にも右以外の目的に使用されたことはなく、右賃貸借の当初の期間が二年と定められ、その後も期間を二年ないし五年と定めて更新されてきたなど判示の事実関係の下においては、右賃貸借は、借地法一条にいう「建物ノ所有ヲ目的トスル」ものに当たらない。

つまり、学校経営の観点からはグラウンドも園舎(建物)と不可分一体の関係にあって必要不可欠な土地である。しかし、契約の目的が「幼稚園の運動場」としての利用であること、更には現実にもグラウンドとしての利用がなされていることは、建物所有を目的とする賃貸借とはいえないということです。

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