地代の相場の調べ方。借地料の計算方法・査定方法は？

土地を貸し借りするときの賃料が地代です。

「ちだい」と読みますが、年配の方なんかは「ぢだい」と濁って読む人も多いですね。

この記事では地代とは何かをイメージしてもらうとともに、地代の相場の調べ方、査定方法を解説していきます。

地代は借地をするときの賃料

地代とは土地の賃貸の際に発生する賃料です。

アパートやマンション、店舗、事務所などの賃料は建物の賃貸なので家賃といって区別されています。

地代や家賃の相場の話をするとき、気をつけないといけないことがあります。それは、家賃は月額で話すことが多いのに対して、地代は年額で話すことが多いんです。

ここらへんの家賃は坪6000円といったときは通常月額の家賃ですが、地代では年額を指すことが通常です。

地代の相場の調べ方

土地の価格は相続税の路線価や不動産屋さんのホームページなどでだいたいの相場を調べることが可能です。

しかし、地代の情報は閉鎖されておりなかなか調べることができません。

ではどのように地代の相場を調べれば良いでしょうか。

ここでは公租公課から査定する方法、路線価から査定する方法を紹介します。

公租公課から地代を査定する方法

地代と公租公課との間には関係性があるといわれています。

公租公課とは固定資産税と都市計画税です。

土地の賃貸は個別性が大きいので、一概には言いづらいのですが、3倍程度が適正とも言われています。

つまり、公租公課（固都税）が年額10万円だった場合、その3倍の30万円が地代として相当だという考えです。

この方法を公租公課倍率法と呼びますが、公租公課倍率法については別記事「公租公課倍率法とは？地代の水準は何倍が適正なのか？」で詳しく解説しています。参考にしてみてください。

路線価から査定する方法

路線価は国税局が財産評価（土地の評価）のために公表している土地の価格指標です。

路線価を使うと土地価格を調べることができます。

路線価を使った土地価格の計算方法については別記事「路線価の見方や計算方法、実勢価格との関係を解説します。」が詳しいです。

ロードサイドの郊外型店舗を出店する事業者などはよく路線価から地代を査定します。

計算式は次のとおり

利回りとしては2～5%ぐらいを使っているところが多いようです。

試しに坪20万円程度の地域を想定して計算してみましょう。

気をつけなければいけないのは、路線価は時価の8割の水準で付けられているということです。

坪20万円の地域では、路線価は平米当たり48000円となります。次に地代の計算です。ここでは4%を使います。

このとおり、坪20万円の地域では地代の相場は年額坪6300円程度と計算できました。

私の感覚からしても、そんなに外れていない数字だと思います。

しかし、何パーセントの利回りを採用して計算するかは非常に悩みどころです。

地代が高くなる、安くなる要因

上でも少し触れましたが、地代は賃貸契約の内容によって高くなったり安くなったりします。

ここが、土地価格とは異なる点です。

土地の賃貸借といっても、駐車場として利用するのか、ロードサイド型店舗を建築する目的で賃貸するのかでは地代も変わってきます。

借地契約の種類には、大きく分けて普通借地契約と定期借地契約があります。

地代の相場の調べ方

正確な地代を算出するためには？

概算の地代を査定する場合は、上の方法などを使って地代を計算します。

しかしもっと正確に地代を把握するためには、専門家に評価をお願いすることになります。

特に、地代の増減額請求をする場合などは、正式な書類が必要となることから、専門家である不動産鑑定士の鑑定評価書が必要になります。

この記事では、不動産鑑定評価基準の中の鑑定評価手法は触れませんが、上の簡便な手法ではなく、精緻に地代を評価することになります。