賃料（地代・家賃）を求める鑑定評価の手法とは？

先日「地代の相場の調べ方。借地料の計算方法・査定方法は？」という記事を書きました。

この記事は一般の人々向けに地代をどのように調べたら良いのかの勘所をつかんでもらうための記事でした。

では、地代・家賃は不動産鑑定評価の中ではどのような手法で求めるとされているのでしょうか？

不動産鑑定士である私が簡単に分かりやすく地代・家賃の鑑定評価の手法を解説します。

新規賃料と継続賃料

鑑定評価の考えを知らないと分かりづらいのがこの新規賃料と継続賃料という賃料の違いです。

新規賃料とは、新しく賃貸借契約を行う際の賃料のことをいいます。

賃料を求めるケースにはもう一つ、既に賃貸借契約が結ばれており、その後何らかの原因で賃料改定を行うなどの際に賃料を求める場合があります。

このように既に賃貸借契約があり、賃貸借が継続している場合の賃料を継続賃料といいます。

新規だろうが、継続だろうが賃料は同じでしょう？と思われる方もいるかと思います。

しかしそれは違います。

従前の賃料が市場よりも高かった場合、継続賃料は新規賃料よりも高くなります。

なぜなら、従前の賃料（現行賃料）は貸し主と借り主で合意した賃料であり、それを無視して新たに賃料を求めることは契約自由の原則にも反することになるからです。

この2つの賃料の違いは、弁護士や裁判官でさえ理解していないことがあり、裁判でも問題となることがあります。

新規賃料の鑑定評価手法

新規賃料の鑑定評価の手法は費用性・市場性・収益性の3つにそれぞれ着目した3つの手法があります。

積算法（積算賃料）

積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法です。

この手法による試算賃料を積算賃料といいます。

積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効です。

賃貸事例比較法（比準賃料）

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいいます）に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法です。

この手法による試算賃料を比準賃料といいます。

賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合に有効です。

収益分析法（収益賃料）

収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のものとし、これを収益純賃料といいます）を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法です。

この手法による試算賃料を収益賃料といいます。

収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効です。継続賃料の鑑定評価手法

継続賃料の鑑定評価の手法は次の4つがあります。

差額配分法

差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法です。

利回り法

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

スライド法

スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

なお、現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとします。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法です。

賃料鑑定評価にかんする関連書籍

以前「賃料の鑑定評価に関係する書籍を斜め読み。参考になる本のまとめ」という記事の中で、賃料鑑定評価を勉強するための書籍を紹介しました。

是非こちらの記事で関連書籍を紹介していますので参考にしてください。