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路線価とは?相続税路線価の計算方法や実勢価格との関係を解説します。

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路線価という言葉を聞いたことがあると思います。

路線価は相続税の財産評価の基礎となるばかりだけではなく、自分の土地や住みたいエリアの土地相場を知る上でもとても参考になる指標です。

こんな便利な路線価ですが、不動産業従事者ではない一般の人々にとっては路線価を見たことが無い人も多いはず。

今日は相続税路線価の見方、実勢価格との関係について解説します。

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路線価とは?

路線価とは、道路に面する宅地の1平米当たりの評価額のことです。

路線価(国税庁の説明文

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています。)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。なお、路線価が定められていない地域については、評価倍率表を用います。

路線価が地図上に表示された図面のことを路線価図といいます。路線価図は国税庁の発表している「財産評価基準書」で確認をすることができます。

URL 国税局|財産評価基準(路線価図・評価倍率表)

路線価を調べる際には、次の2つの点を注意しなければなりません(大事)。

路線価を見る際の注意点2つ

  • 路線価は実勢価格とは異なる
  • 路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の2種類がある

路線価は実勢価格とは異なる

路線価は道路ごとに付された土地単価(1平米当たり)と書きましたが、路線価の土地単価は実勢価格(時価)と同じ水準ではありません。

相続税路線価は、実勢価格のおおよそ8割を目安に付されています。

相続税路線価 = 実勢価格 × 80%

この、8割(80%)という数字は非常に大事なので覚えてください。

逆にいえば、路線価から実勢価格を推測することも可能ですね。

実勢価格 = 相続税路線価 ÷ 80%

路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の2種類がある

一般的に路線価といった場合には、国税局の発表する相続税路線価を指します。

しかし、路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の2つがあります。簡単な2つの比較表を作ってみました。

名称 相続税路線価 固定資産税路線価
価格時点 1月1日 1月1日
調査時期 毎年 3年ごと
実施主体 国税局 市町村
価格水準 時価の8割 時価の7割

先ほど説明したとおり、相続税路線価は実勢価格の8割を目安に付されています。しかし、固定資産税評価額は実勢価格の7割が目安となります。

この8割と7割は非常に大事な数字なので是非覚えてください。

相続税路線価、固定資産税評価額の詳しい解説については、別記事「公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価の違いは?」で説明していますので、是非お読みください。

路線価の概略の説明が終わりましたので、次は路線価の見方について説明していきます。

路線価の見方

では実際に国税庁のサイトから路線価図を見てみましょう。

URL 国税局|財産評価基準(路線価図・評価倍率表)

サイトを開くと、日本地図が出てきます。「都道府県→市区町村→調べたいエリア」と先へ進んでみましょう。過去数年分の路線価を参照することができますがい、最新のものを開きましょう。

昔ながらの高級住宅地田園調布(東京都大田区)周辺の路線価図を参考に、解説していきたいと思います。

路線価図の参考例

田園調布駅付近の路線価図の具体例(参考)です。道路に書かれた数字が路線価ですが、まずは路線価をみる前に基本的な事項を確認していきます。

用途地区

用途地区は、その地域がどのような地域なのかを表すものです。

相続税ではその地域性に応じた8種類の地域に区分されます。

相続税の用途地区

  1. ビル街地区
  2. 高度商業地区
  3. 繁華街地区
  4. 普通商業地区
  5. 併用住宅地区
  6. 中小工場地区
  7. 大工場地区
  8. 普通住宅地区

どのような地域なのかは名前を見れば何となくイメージができると思います。

用途地区はその土地ごとの個別の補正を考えるときに重要になってきます。地域の土地の相場を調べるだけならば、重要ではないので、無視してしまっても構いません。

また、相続税路線価の用途地区は、都市計画での用途地域とは異なります。この点も要注意ですね。

参考 用途地域の一覧。調べ方についてもまとめました。

借地権割合

各路線価の右側にローマ字がついていますが、これはその路線の借地権割合をあらわしています。あくまで相続税評価のために付された借地権割合ですが、実際の取引(借地権取引・底地取引)においても、参考にされることが多いです。

商業繁華性の高い地域は借地権割合が大きく、住宅地や土地利用が低い地域は借地権割合が小さくなっています。

理論的に突き詰めていくと、誤解が色々と出てくるんですが、簡単な理解としては、借地権割合と底地割合を足したら100%となると考えておいてもOKです。

借地権割合が60%の地域の底地の割合も次のように計算をすることができます。

底地割合 = 1 - 借地権割合(例えば 60% )= 40%

年度

年度はそのままなので問題ないかと思います。29と書かれているので、平成29年の価格です。

もう少し細かく説明しますと、相続税路線価の価格の基準日は1月1日なので、平成29年1月1日時点での価格を表しています。

実際に路線価をみてみよう!

では、実際に路線価図で土地の価格を調べてみましょう。

調べたい土地の概要

  • 路線価図の赤枠の土地
  • 地積は150平米、形状は長方形の整形地、道路1つに接面する一方路地

参考までに「公4」と書かれているのは国の公表する地価公示地点です。地価公示地点「大田-4」がこの場所にあるという意味です。

赤枠の前の数字を読み取ると、「820 C」と書かれています。

路線価は千円が省略して表示されているので、820は「820千円」という意味となります。Cは借地権割合。この地域は借地権割合が70%と分かります。

路線価で土地価格を査定する

相続税路線価は実勢価格の8割水準を目安にされていると、上で説明しました。

したがって、実勢価格をだすためには相続税路線価を80%で割り返す必要があります。

実勢価格 = 820千円 ÷ 80% =1,025,000円/平米 ( 坪340万円 )

設例では、土地の面積は150平米としていますので、土地の価格も求めることができます。

土地価格 = 820千円 ÷ 80% × 150平米 =153,750千円 ( 約1億5000万円 )

土地の形状が整形な長方形で、その他条件が標準的ならば土地単価に面積をかければ土地価格を求めることができます。しかし、土地はそれぞれ個別的な要因をもっています(角地である、形状が悪い、標準的な土地に比べて大きい、間口が狭いなどなど)。

このような場合は、個別に補正を行う必要があります。

実際に土地価格を査定するには?

今まで紹介したのは、路線価をもちいて土地価格を査定する方法でした。

でも自分で土地の価格を査定するのってすごく難しいです。難しいからこそ不動産鑑定士のような専門家がいるわけで、宅建士の価格査定が存在するのです。

土地の売却を考えている方ならば、不動産業者に土地価格を査定してもらうのが一番確実です。

不動産業者に土地価格査定をお願いするのならば、複数の業者に価格査定をお願いすることがおススメです。

不動産業者は、一つの案件(不動産)を高い値段で売れるように頑張って仲介するよりも、安くても複数の不動産を仲介した方が儲かります。

一つの業者だけを盲信してしまうと、結果、早く売れるように安く売りさばかれてしまうことも多くあります。

土地価格は土地に値札がついている訳ではないので、不動産業者の査定といっても1割ぐらいは平気で異なってきます。

不動産業者の価格査定のバラつき(例)

A社 B社 C社 D社
2,580万円 2,320万円 2,610万円 2,190万円

1社だけに査定依頼をしなかったとして、それがD社だったとしたら損をした気分になりませんか?やっぱり高く売ってくれそうなC社にお願いしたいですよね。

とはいえ、複数の不動産業者をまわるのもかなりの手間です。不動産価格一括査定サイトを使えば、一回の申し込みで複数の不動産業者からの査定結果を得ることができます。

大手にも地元の不動産会社にも査定依頼ができるサイト

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