袋地（ふくろち）とはどんな土地なんでしょうか？
袋地はどんなデメリットがあり、どのような活用方法が考えられるのでしょうか。あわせて袋地通行権や袋地の評価についてまとめてみました。
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袋地とは
ある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合には、この囲まれている土地のことを袋地といいます。
土地と道路との間に著しい高低差がある土地を準袋地ともいいます。
別名、無道路地ともいいます。
業界によっては違った用法も
不動産鑑定の用語では、路地状敷地のことを袋地と呼びます。
袋地のデメリット
土地に建物を建築する場合、道路に接していないといけません。これを接道義務といいます。
参考 接道義務とは？敷地と道路との関係により建築物が建てられない場合があります。
袋地は、道路に接面していないことから、そのままでは建物を建築することができません。不動産業界では、昔から無道路地は半値という格言がありまして、道路に接面していないだけで大幅なマイナス要因（デメリット）となります。
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袋地通行権とは
袋地通行権は民法改正前は、「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」と呼ばれていたものです。隣地通行権とも言われます。民法第210条では「公道に至るための他の土地の通行権」と書かれています。
「公道に至るための他の土地の通行権」は、民法では第210条～第213条に規定されています。大事な部分だけ抜き出します。
民法 第210条（公道に至るための他の土地の通行権）
- 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
- 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
民法 第213条
- 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
- 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。
無道路地の所有者は、公道に至るために介在する他人所有の土地を通行することができます。これを「袋地通行権」といいます。
特に、第213条に書かれているとおり、分筆（土地の分割）によって、無道路地となってしまった土地は、分割の元となった土地を償金を支払うことなく通行することができます。
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袋地（無道路地）の評価
相続財産評価での袋地（無道路地）の評価方法を紹介したいと思います。
参考 国税庁｜無道路地の評価
この無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価によって計算した価額(具体的な計算方法については下記設例を参照してください。)から、その価額の40％の範囲内において相当と認める金額を控除して評価します。
この場合の40％の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」といいます。)に基づいて最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額とされています。この通路部分の価額は、実際に利用している路線の路線価に、通路に相当する部分の地積を乗じた価額とし、奥行価格補正等の画地調整は行いません。
なお、他人の土地に囲まれていても、その他人の土地に通行の用に供する権利を設定している場合は、無道路地になりません。
また、道路に接していてもその接する間口距離が接道義務を満たしていない宅地については、建物の建築に著しい制限を受けるなどの点で、無道路地と同様にその利用価値が低くなることから、無道路地と同様に評価します。この場合の無道路地としての控除額は接道義務に基づいて最小限度の通路に拡幅する場合の、その拡幅する部分に相当する価額(正面路線価に通路拡幅部分の地積を乗じた価額)とされています。
