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競売と公売の違いは?

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自分の不動産を売りたいという意思ではなく、他人の意思によって不動産を売却されてしまうことがあります。

その代表的な例が「競売」と「公売」です。

競売も公売も、債権の回収を図る目的でなされる不動産の売却方法ですが、何が違うんでしょうか?

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競売とは?

競売は一般的には「きょうばい」、法律的には「けいばい」と読みます。

競売には強制競売と担保権の実行による競売の2種類がありますが、そのほとんどは担保権の実行です。

担保権の実行というと分かりづらいですが、抵当権の実行です。

住宅ローンを借りて家やマンションを購入したが、ローンの返済が難しくなり、金融機関などの債権者の申立てにより競売手続きが開始されるというのが典型的なケースです。

公売とは?

公売とは、滞納となった税金(租税)を徴収するため、差し押さえた納税者の財産を強制的に売却して、金銭に換える手続きです。

税金を支払わないと、財産が差し押さえられます。

ここで税金を支払えば問題ないのですが、滞納が続くと最終的には財産を換価して租税に充てることになります。これが公売です。

競売と公売の違い

競売と公売の違いをもう少し詳しく解説していきます。

競売と公売の根拠法

競売は民事執行法に規定されています。公売は国税徴収法に定められています。

換価手続 法律
競売 民事執行法
公売 国税徴収法

競売と公売の申立て者

競売も公売も債権の回収のために行われるものなので、債権者がいます。

競売は、金融機関を代表する民間企業(個人の場合もありうる)、公売では税金を課税する税務署や市町村などの自治体です。

売は民事執行法に規定されています。公売は国税徴収法に定められています。

換価手続 債権者
競売 銀行、サービサー、金融機関などの民間企業・個人
公売 国税局、市町村、都道府県などの自治体

債権も競売では私債権、公売では租税債権を対象とします。

競売と公売の物件探し

競売物件や公売物件を買おうと探す場合、何をみて探したらよいのかというのも競売と公売では異なります。

競売では、「BIT|不動産競売物件情報サイト」という全国の不動産競売にかかる物件情報があつまったサイトがありますので、BITで競売物件を探すことになります。

URL BIT|不動産競売物件情報サイト

公売では、国税局や各自治体が独自に公売を行います。

国(国税局・税務署)が差し押さえた財産は、国税庁の公売物件サイトで全国の不動産を調べることができます。

URL 国税庁|公売情報

都道府県や市町村が差し押さえた不動産については、各自治体のサイトなどで広告されます。

自治体の中には、Yahoo!やアットホームのサイトで公売広告を出す自治体も多く、「YAHOO!JAPAN 官公庁オークション」「アットホーム官公庁物件情報」のサイトで調べることもできます。

URL YAHOO!JAPAN 官公庁オークション

URL アットホーム官公庁物件情報

競売と公売の参加に必要な保証金

競売でも公売でも入札手続きに参加するには、保証金を支払わなければなりません。

その額が競売と公売では異なります。

は民事執行法に規定されています。公売は国税徴収法に定められています。

換価手続 保証金
競売 売却基準価額の2割
公売 見積額の10%以上の額

公売保証金は、一律ではなく10%以上となっています。

実際の保証金の額は、公売公告に定められますが、見積額が低い物件の場合には20%の公売保証金が必要なケースもあります。

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競売と公売の物件情報は何を見る?

物件の情報を見るには何を調べれば良いのでしょうか。

競売では3点セットと呼ばれる詳しい資料をみることによって不動産の情報を調べることができます。

公売では公売公告を読み解くのみとなります。

公売公告には、公売財産に関する情報も記載されていますが、公売公告を作成する職員の質は様々で、十分な情報が記載されていない公売公告も多くあります。

裁判所の行う競売では、裁判所書記官のほか、執行官や不動産のスペシャリスト不動産鑑定士が3点セットを作成するので、信頼性の高い情報が開示されています。

競売と公売を落札した場合の引き渡しの違い

公売した不動産の引き渡しについては、国などの自治買いは買受人に直接行うことはできません。

このため、不動産の所有者(税金の滞納者)が、公売後も引き続き不動産を占有して、引き渡しに応じない場合には、買受人はその不動産の明渡しを求める民事訴訟を提起する必要があります。

民事訴訟の勝訴判決を得た後で、判決に基づいて引渡しを受けることができます。

対して競売では、「引き渡し命令」を申したてることによって強制執行を行うことができます。

引渡しについては、競売よりも公売の方が不利な点が多いです。

競売と公売についてのまとめ

昔に比べると、競売や公売も不動産の売買方法として一般的になってきました。

とはいえ、一般の不動産取引に比べると、開示される不動産の情報が少ないことから一般の個人にはなかなか参加しづらいものです。

特に公売については、競売と比べてもマイナーでより知識がないと参加できないんじゃないでしょうか。




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