こんばんは。不動産鑑定士のreatipsです。
森友学園に関連する記事を何回か書いていますが、今回は払い下げられた土地の登記をとってみました。
参考：森友学園の国有地払下げ、鑑定評価は適正だった？不動産鑑定士の関りは？
参考：森友学園の賃料減額は適正だったのか？不動産鑑定士の視点で考察してみました。
参考：森友学園の建築費問題。小学校・体育館の建築費用はいくら？価格を検証してみます。
森友学園土地の登記
森友学園に払い下げられた公有地は大阪府豊中市の野田町にあります。住居表示では10街区となっています。
住居表示からは、謄本などは取れません。地番を調べる必要があります。調べ方は下の記事にまとめてありますので、参考にどうぞ。
所有者等のまとめ
- 所在：豊中市野田町
- 地番：1501番
- 地目：宅地
- 地積：8770.43㎡
- 所有者：学校法人森友学園（大阪市淀川区塚本一丁目6番25号）
平成28年6月20日に新関西空港株式会社から学校法人森友学園に売買されていますね。次に表題部、権利部（甲区）、権利部（乙区）の順に解説していきたいと思います。
表題部
表題部は不動産の表示に関する事項、つまり土地又は建物の現況が記載されます。土地については、所在、地番、地目（宅地、田、畑、雑種地、池沼など）、地積が記載されます。
解説
平成17年に土地区画整理事業が終了し、換地処分がなされています。換地処分により、数十筆あった土地がまとめられ（合筆）、今の地番（1501番）となっています。
報道でもあったように、土地区画整理事業が終わるまでは、地目が池沼となっています。
池沼：かんがい用水でない水の貯留池
下は土地区画整理事業の概要です。
権利部（甲区）
権利部は甲区と乙区に分かれます。
甲区には、所有権に関する事項が記載されます。また、仮登記、買戻権に関する登記、（仮）差押え、仮処分などの所有権の制限に関する登記もなされます。
森友学園の前の所有者は運輸省です。順位番号３に新関西国際空港株式会社が当土地を現物出資にて取得したとの登記がなされていますが、およそ３か月後の平成25年1月10日に錯誤により、所有権の抹消登記がなされています。新関西国際空港株式会社は、関西国際空港と大阪国際空港を管理する法人ですね。
一度新関西国際空港株式会社が当土地を取得した平成24年7月1日は関西国際空港と大阪国際（伊丹）空港が経営統合された日ですね。その日に現物出資されていたようです。
現物出資（げんぶつしゅっし）とは、株式会社の設立、新株発行に当たって金銭以外の財産を持って出資に充てることをいう
この現物出資から錯誤による所有権抹消までの流れについては、弁護士の郷原信郎さんが詳しく書かれていますので、気になる方は氏の記事をどうぞ。
学校法人森友学園が取得したのは平成28年6月20日。売買にて取得しています。ここで注目すべきは買戻特約です。買戻権に関する登記がなされています。
買戻権とは、簡単にいうと売り主がその不動産を買い戻せる権利のことです。今回は買戻権者は売り主ではなく、国土交通省が買戻権者です。
買戻しの特約が登記されていても不動産の売買はすることができますが、新たな買い主は、買戻し特約が付いた状態での所有権を取得することになります。
買戻し特約を設定するには、次の４つの要件があります。
- 売買契約と同時に設定しなければいけない
- 期間は10年を超えてはいけない
- 買戻期間は後日、延長をすることはできない
- 買戻期間を定めない場合は、5年以内に買戻しをしなければならない
売買代金も登記されるので、134,000,000円と金額が記載されていますね。
権利部（乙区）
乙区には、所有権以外の権利に関する事項が記載されます。
たとえば、地上権、地役権などの用益物権。（根）抵当権、質権などの担保物権。債権である賃借権などが登記されます。
売払代金を一時に支払うことが困難であると認められる場合は限定的に、延納が認められています。
普通財産取扱規則（大蔵省訓令第２号）
今回は延納が認められ、その代わりとして、当土地を担保に差し入れています。そのため抵当権の設定登記がなされています。
延納の最後の返済期日は平成38年5月31日。10年での分割払いの計画だったようですね。
URL：財務省｜財産の売払代金又は交換差金の延納に関する取扱いについて
まとめ
まだまだどうなっていくか分からない森友学園問題ですが、今回は土地の登記の変遷をまとめてみました。
森友学園問題は不動産を学ぶ上で、色々話題に事欠かない事例だと思います。