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土地価格・地価・相場の調べ方。土地価格査定について解説します。

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不動産鑑定士は土地・建物という不動産を評価する仕事をしています。もちろんそれを生業としているので地価を調べることには長けているんですが、一般の方は意外とどうやって土地の価格を調べたら良いか分からないという声を聞きます。

そこで今回は一般の方向けの土地価格を調べるための便利なサイトをまとめてみました。

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土地価格(地価)の分かるサイト

最初に注意をしなければいけないのは、今回紹介するサイトのほとんどは土地の価格が分かるといってもその地域の標準的な価格(地価相場)が分かる程度のものです。土地価格を求めるには、その土地がどのくらいの大きさなのか(地積)、どのような形をしているのか(形状)などを個別具体的に調査しなければなりません。しかしながら、そのような個別性は考慮されていない価格。つまりはその地域の標準的な土地の価格です。

そのような点に気を付けながら以下のサイトを活用していただければなと思います。

紹介する地価査定方法(サイト)

  • 東京都の地価Googleマップ版
  • 相続税路線価
  • 全国地価マップ
  • 複数の不動産業者に査定してもらう方法

東京都の地価Googleマップ版

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URL 東京都の地価Googleマップ版

まず最初に東京都不動産鑑定士協会が提供している「東京都の地価Google地価マップ版」です。毎年1月1日、7月1日の地価公示、地価調査という事業に合わせて更新されています。

青色で表示されているのが1月1日現在の価格(地価公示)、赤色が7月1日現在の価格(地価調査)です。

その地点をクリックすると、その土地の価格推移やどのような公法規制なのか等の詳細情報も分かります。

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問題としては公表地点(調査地点)が少ないことでしょうか。特に地方圏の町村レベルですと、町に2~3地点しか公表されていない。少ないところですと1地点のみというところがあります。どんなに小さい町村でも全地域が同価格帯ということはありえませんので、近くに公表地点がない場合は地価の把握は難しいですね。

相続税路線価で地価を調べる

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URL 国税庁|財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)

国税庁が相続財産の評価目的に作成している路線価ですが、国税庁のサイトで公表されています。相続税路線価の利点は道路ごとに価格が付設されていることです。したがって、路線価が付設されている地域であれば調べたい土地の価格をほぼピンポイントで調べることができます。

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注意しなくてはいけない点は、時価相場の80%水準の価格が表示されていることです。したがって一般にいう土地の時価を知りたいときは表示されている金額を80%(0.8)で割り戻す必要があります。

相続税路線価はとても役に立ちますし、現に不動産屋さんも路線価を調べて価格を調べたりしています。しかしながら、小さな町村ではそもそも路線価が付設されていません。比較的地価の高い都心部では有用ですが、地方圏の小さな町村では調べることができないところがウィークポイントです。

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全国地価マップ

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URL 全国地価マップ

最後に紹介するのが全国地価マップです。(一財)資産評価システム研究センターという機関が、国や地方公共団体が一般に公開している宅地価格を収集して公表しています。

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公表内容は、上の2つのサイトでも公表されている、地価公示及び地価調査価格、相続税路線価と合わせて、市町村が課税する固定資産税の路線価等の価格です。地価公示価格や相続税路線価もこのサイトでみることができるんですが、見やすさや更新頻度には難があるので上の2つのサイトの方がおススメです。

したがって、全国地価マップで調べるのは固定資産税の価格です。

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固定資産税は全国の宅地に課税するものですので、相続税路線価や地価公示などの価格が存在しない過疎地域などの町村にも固定資産税価格が設定されています。ですので、調べたい土地の周辺にも価格公表地点がほとんど存在するのではないでしょうか。

地方圏で土地価格を調べたいときには是非おすすめのサイトと言えます。注意しなければいけないのは時価の70%水準の価格が表示されていることです。固定資産税は70%、相続税は80%。これは不動産を扱うものにとっては基本中の基本になりますので是非覚えてください。

地点が多く日本全国を網羅している固定資産税の地点ですが、一つ難点があるとすると3年に一度しか価格を判定しないということです。地価下落時には下落修正というものをしますが、基本的には3年に一度。ウィークポイントといえば、評価時点の更新の低さです。固定資産税評価のための価格であることから、平成26年1月1日、平成29年1月1日といった基準年にしか価格は更新されません。

複数の不動産業者に査定してもらう方法

今まで紹介したのは、ツールを使って自分で地価を査定するサイトでした。

でも自分で土地の価格を査定するのってすごく難しいです。難しいからこそ不動産鑑定士のような専門家がいるわけで、宅建士の価格査定が存在する訳です。

土地の売却を考えている方ならば、不動産業者に土地価格を査定してもらうのが一番確実です。

不動産業者に土地価格査定をお願いするのならば、複数の業者に価格査定をお願いすることがおススメです。

不動産業者は、一つの案件(不動産)を高い値段で売れるように頑張って仲介するよりも、安くても複数の不動産を仲介した方が儲かります。

一つの業者だけを盲信してしまうと、結果、早く売れるように安く売りさばかれてしまうことも多くあります。

土地価格は土地に値札がついている訳ではないので、不動産業者の査定といっても1割ぐらいは平気で異なってきます。

不動産業者の価格査定のバラつき(例)

A社 B社 C社 D社
2,580万円 2,320万円 2,610万円 2,190万円

1社だけに査定依頼をしなかったとして、それがD社だったとしたら損をした気分になりませんか?やっぱり高く売ってくれそうなC社にお願いしたいですよね。

とはいえ、複数の不動産業者をまわるのもかなりの手間です。不動産価格一括査定サイトを使えば、一回の申し込みで複数の不動産業者からの査定結果を得ることができます。

大手にも地元の不動産会社にも査定依頼ができるサイト

スマイスター

まとめ

それぞれについてもう少し詳しく紹介したかったんですが、今回はサイトの紹介に重点において簡単な紹介のみとしました。

絶滅危惧種資格といわれる不動産鑑定士ですが、地価公示地価調査、相続税評価、固定資産税評価。この3つ全てに不動産鑑定士が携わっているんですね。




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