不動産鑑定士が不動産実務に役に立つ情報(TIPS)を綴ります

不動産実務TIPS

ツール

事故物件を調べよう。「大島てる」で不動産の心理的瑕疵を確認。

更新日:



事故物件は不動産を売る側にとっても買う側にとっても厄介な物件です。不動産の評価を生業とする不動産鑑定士や取引を行う不動産業者にとっても、事故物件に該当するかどうかは欠かすことのできない大切な調査です。

2016-06-28_07h43_50

事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあるなど、判断基準は明確に定まってはいない。

引用:wikipedia|事故物件

事故物件は部屋(不動産)に心理的瑕疵が存在する物件です。心理的瑕疵とはたとえば次のようなものです。

  • 物件で自殺・殺人があった
  • 物件内で凶悪な事件があった
  • 物件で事故による死亡があった

自然死であれば、心理的瑕疵とはいわないのが一般的です。従って自然死があった不動産は事故物件とは通常いいません。

事故物件公示サイト-大島てる

事故物件を調べるサイトには有名な「大島てる」というサイトがあります。

2016-06-29_21h15_54

URL:事故物件公示サイト - 大島てる

事故物件はgoogleマップ上に炎のしるしが付いています。調べたい物件を地図上で探すだけなので簡単ですね。

炎をクリックすると事故物件のあった場所(住所地番・部屋番号・物件名)、そしてどんな事件があった時期、事件の内容が詳しく記載されています。

現在は一般の人の投稿によって事故物件の調査が行われています。いたずらや憶測による投稿も中にはあるようですが、適宜分かり次第修正されているようですね。

事故物件の見抜き方

大島てるを運営している大島さんがインタビューで話していましたが、事故物件を見ぬ国もコツがあります。物件に以下のような点があったら事故物件かも?と疑ってみたほうが良さそうです。

  • 周辺相場に比べて家賃が著しく安い
  • 他の部屋に比べて一室だけ著しくきれいにリフォームされている。
  • 浴室、キッチンなど部屋の一部だけきれいにリフォームされている
  • 前の居住者の契約が定期借家
  • 一年以内にマンション名の変更がある
  • アパートの一室だけ長く賃貸にだされていない部屋がある

部屋を借りる入居者であれば、不動産屋に確認することが最も大切なのは言うまでもありません。

仲介をする不動産業者はオーナーにきちんと確認しましょう。

心理的瑕疵物件の価値

心理的瑕疵(事故)の内容によってケースバイケースですが、事故があった物件の価格(家賃)は安くなります。

一般に売買よりも賃貸の方が割合としては大きく減価されますね。売買では約30%ぐらい価格を安くして売り出すケースが多いんじゃないでしょうか。賃貸の場合は賃貸不可能な期間を設ける場合も多いですし、家賃も4割から5割くらい安くなるケースがあります。

詳しい減価率については下記の書籍が詳しいです。

参考:[書籍紹介] 不動産取引における 心理的瑕疵の裁判例と評価

また、サイト運営している大島てるさんの著作も面白そうですね。

 

 

PICK UP記事と広告



-ツール

Copyright© 不動産実務TIPS , 2017 All Rights Reserved Powered by AFFINGER4.