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宅建業者が自ら売主の場合の業務の制限の内容(8つの制限)

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宅建業者は不動産のプロです。

宅建業者が自ら売主となって、一般の消費者、つまり不動産の素人に不動産を売買する場合、宅建業法は宅建業者に対して制限を課しています。

つまり、プロが素人を相手にするのだから、プロはプロとしての責任を果たしなさいということなんでしょうね。

消費者保護の観点からの制限です。

この業務の制限は以下で説明する8項目にわたります。

なお、プロと素人の取引の際の制限になるので、売主・買主ともに宅建業者である場合、つまり業者間取引である場合には、宅建業法は制限を課していません。

あくまで宅建業者が自ら売主になっている場合のみです。

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宅建業者が自ら売主の場合の業務の制限の内容

クーリングオフの制度

宅建業者の事務所等以外の一定の場所で行った売買契約については、買主はクーリングオフについて書面により告知を受けた後8日間は、無条件で契約を解除することができます。

宅建業者の事務所等以外の一定の場所とは次のような場所です。

  • 宅建業者の事務所等以外の一定の場所
  • 喫茶店・カフェ
  • 旅館・ホテル
  • 顧客の自宅(業者側がおしかけた場合)
  • 顧客の事務所(業者側がおしかけた場合)

第三者所有物件の売却制限

第三者所有の不動産を目的物件として、売買契約を締結してはならない。
ただし、その所有者からの購入の契約をしている場合等は除かれます。

手付金等の保全

目的物件が未完成(造成中・建築中)である場合には、手付金等(内金などを含む)は、保全措置(金融機関の保証等)を講じない限り、売買代金の5%または1000万円を超える額を受領してはならない。
完成物件である場合の手付金等については、売買代金の10%または1000万円を超える額を受領する場合は、保全措置が必要となります。

手付金の制限・性格

手付金(内金などは除く)は、保全の有無にかかわらず、売買代金の20%を超える額を受領してはならない。この手付金は解約手付(売主の履行の着手までは、買主は手付金放棄のみで解約が可能)とする

違約による損害賠償額の予定

当事者の契約不履行による解除における損害賠償額の予定額は、違約金を含め売買代金の20%を超える定めをしてはならない。

瑕疵担保責任の特約制限

目的物件の隠れたる瑕疵の担保責任に関して「引き渡しの時から2年以上とする」という特約を除き、民法の規定よりも買主にふりとなる特約を締結してはならない。
つまり、「引き渡し後1年以内」など2年より短い期間の設定や、「瑕疵担保は行わない」といういわゆる現況有志での売買は禁止されています。

割賦販売の解除の制限

貸主が割賦金支払いを遅滞する場合の契約の解除等は、書面による30日以上の期間を定めた催告をする必要があります。

所有権留保の禁止

割賦販売の場合で、買主が代金の10分の3以下しか支払っていない等の場合を除いて、売主が物件を引き渡す場合は、登記も買主に移転させなければならない。




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