開発許可制度は、都市計画で定められるいわゆる線引き制度の実効を確保します。
また、一定の土地の造成に対するチェックを行うことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るために設けられた都市計画法上の制度です。
開発行為をする場合、その土地がある一定の面積以上の場合は開発許可制度が必要になります。
では、どのような行為が開発行為に該当するんでしょうか。
開発行為・開発許可制度・開発登録簿について解説します。
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開発行為とは
開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第１種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、(3)第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園等）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。
開発行為に該当する行為
- 建築物の建築
- 第１種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設
- 第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園等）の建設
上の行為の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」が開発行為に該当します。
では、土地の区画形質の変更とはどのような行為でしょうか。
土地の区画形質の変更とは？
土地の区画形質の変更とは、具体的には次の３つです。
- 「区画」の変更
- 「形」の変更
- 「室」の変更
区画の変更とは、道路、公園等の公共施設の新設、変更又は廃止を行う場合のことです。
形の変更とは、高さ50ｃｍ以上の切土又は盛土を含む一体的な造成行為により、土地の形状を変更する場合のことです。
質の変更とは、農地・山林・雑種地・池沼等の宅地以外の土地を宅地にするなど、土地の有する性質を変更する場合のことです。
形の変更の対象面積 ＝ Ａ１ +Ａ２ +Ａ３
単に登記を変更すること（分筆や合筆）は、土地の区画形質の変更には含まれません。
土地の区画形質の変更の具体的な定義は、各自治体の開発指導要綱などで定められている場合が多いですので、条例・要綱などを確認ください。
開発行為の規制対象規模
全ての開発行為が許可の対象となる訳ではなく、市街化区域や市街化調整区域などの区域ごとによって規制の対象となる面積が定められています。
| 都市計画区分 | 対象面積 |
| 市街化区域 | 1,000平米以上 |
| 市街化調整区域 | 全ての開発行為 |
| 非線引き都市計画区域 | 3,000平米以上 |
| 準都市計画区域 | 3,000平米以上 |
| 都市計画区域外 | 10,000平米以上 |
規制対象規の注意点
- 三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500平米以上
- 都市計画区域内では、開発許可権者が条例で300平米まで引き下げ可能
小規模宅地開発指導とは？
開発許可の規制対象規模より小さい土地の開発であっても、自治体独自の条例・指導要綱などで規制の対象となる場合があります。
この制度を「小規模宅地開発指導」と呼びます。
例として世田谷区では、4棟以上の分譲住宅について、無秩序な小規模宅地開発を防止し、住環境水準の維持・向上を目指して、宅地面積や隣地距離などについて指導基準を定めています。
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開発登録簿とは？
開発許可がおりると、知事は開発登録簿を作成し、公衆の閲覧に供するよう保管し、かつ請求があったときはその写しを交付しなければなりません。
開発登録簿に記載される事項
- 開発許可の年月日
- 予定建築物等（用途地域等の区域内の建築物及び第一種特定工作物を除く）の用途
- 公共施設の種類、位置及び区域
- 前3号に掲げるもののほか、開発許可の内容
- 法第41条第1項の規定による制限の内容
- 前各号に定めるもののほか、国土交通省令で定める事項
開発登録簿は、上の記載事項が記載された調書と、土地利用計画図（完成図）からできています。
開発登録簿を調査する
調べている土地・買いたい土地が開発許可を受けて造成されている場合、開発登録簿で開発の内容を調査しなければなりません。
開発登録簿の見本
開発行為が適切に許可されているか（開発許可番号・開発許可年月日）とともに、工事完了後の検査によって適切に工事されたのかもチェックします（検査済証発行年月日・検査済証発行番号）。
上の開発許可の調書のほか、土地利用計画図といって、その土地がどのように使われるか、どのように道路・公園などの公益施設が配置されるかが記載された図面も閲覧できます。
土地利用計画図を取得して、開発許可をうけた全区域がどのような利用になっているのかを確認しましょう。
開発許可を受けた土地における建築等の制限
開発許可を受けた土地では、開発許可の内容に合致した建物しか建築することができません。
都市計画法 第42条（開発許可を受けた土地における建築等の制限）
何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第36条第3項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。
開発登録簿には、「予定建築物等の用途」も記載されていますので、何が建築可能なのかを調査する必要があります。
開発行為によってつくられた道路の性格は？
開発行為によって作られた道路は、建築基準法の道路に該当するのでしょうか？
開発許可などにより築造された道路は、建築基準法の第42条1項2号道路に該当します。
通称開発道路と呼びますが、開発道路については、別記事「開発道路（42条1項2号道路）は私道？幅員などのまとめ」で詳しく解説していますので、是非参考にしてみてください。
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開発道路（42条1項2号道路）は私道？幅員などのまとめ
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