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35条書面、重要事項の説明とは

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不動産を購入する場合には、その不動産の状況や売買条件等をよく理解しておかなければなりません。

しかし、購入者などの一般消費者は、通常は不動産の知識を持ち合わせておらず、自分で調査をするスキルも無いのが一般的です。

それだけ、不動産の知識は専門性が高く、かつ不動産には全く同じものが2つ存在しない(個別性)という性格から、調査も難しい特殊な性格をもっています。

そこで、購入者が十分に理解して不動産の契約をすることができるために、専門的な知識、経験、調査能力を持つ宅地建物取引業者に説明義務を課しています。

これが宅建業法35条の書面、重要事項の説明と呼ばれるものです。

では、重要事項の説明はどのようになされるのでしょうか?

参考 条文|宅地建物取引業法第35条

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重要事項の説明はどのようになされるのか?

重要事項の説明は宅建業者の義務です。

複数の宅建業者が関わっている場合は、全ての宅建業者の義務になります。しかし、宅建業者の1社が代表して重要事項を説明すれば良いことになっています。

では、重要事項の説明はいつ、だれが、どのような方法で行わなければならないのでしょうか?

重要事項の説明の方法

重要事項の説明は次にようになされます。

対象となる取引
  • 宅建業者が売買・交換の当事者となる取引
  • 宅建業者が仲介(媒介・代理)する取引
説明の相手方 宅地建物を取得し、または賃借する者
説明書の作成者 宅建業者
説明をする者 宅建士
説明方法
  • 重要事項説明書を交付して、説明しなければならない
  • 宅建士の記名押印が義務である
  • 重要事項の説明の際には、宅建士証を提示しなければならない
説明場所 特に定めなし
説明時期 契約(売買・交換・賃借)が成立する前

解説が必要な項目について、もう少し詳しく説明していきます。

重要事項の説明をする者

重要事項の説明は宅建業者の義務でしたが、説明をする者は、宅建士でなければなりません。

宅地建物取引士の資格を有するものでなければ、重要事項の説明をすることはできず、重要事項説明書の記名押印もできません。

関連記事 署名と記名、押印と捺印の違いについて解説します。

重要事項の説明方法

宅地建物取引士が、宅地建物取引士証(宅建士証)を提示する必要があります。

重要事項説明については、取引主任者が対面で取引の相手方に説明を行うことが想定されており、対面を前提とした取引主任者証の掲示方法(胸に着用等)や現場での重要事項説明の推奨に係る通達等が監督官庁などからだされています。

また、「書面」による交付が明文化されています。

「口頭」による説明はもちろんのこと、「電子メール」などの電磁的方法による交付も認められていません。

重要事項説明の項目は?

重要事項の項目には、大きく分けて次の6つがあります。

重要事項の項目

  1. 物件に関する権利関係の明示
  2. 物件に関する権利制限内容の明示
  3. 物件の属性の明示
  4. 取引条件(契約上の権利義務関係)の明示
  5. 取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置
  6. 区分所有建物についての事項

それぞれについて詳細を説明していきます。

物件に関する権利関係の明示

  • 登記された権利の種類、内容等
  • 私道に関する負担
  • 定期借地権又は高齢者居住法の終身建物賃貸借の適用を受ける場合

物件に関する権利制限内容の明示

  • 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 用途その他の利用に係る制限に関する事項

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物件の属性の明示

  • 飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し
  • 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)
  • 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
  • 敷地に関する権利の種類及び内容
  • 共有部分に関する規約等の定め
  • 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 石綿(アスベスト)使用調査結果の内容
  • 耐震診断の内容
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)
  • 専用使用権に関する規約等の定め
  • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  • 修繕積立金等に関する規約等の定め
  • 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況(※)
  • 管理の委託先(※)

取引条件(契約上の権利義務関係)の明示

  • 代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
  • 契約期間及び契約の更新に関する事項(※)
  • 契約期間及び契約の更新に関する事項(※)
  • 敷金等契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項(※)
  • 契約終了時における建物の取壊しに関する事項(※)

取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置

  • 手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)
  • 支払金又は預り金の保全措置の概要
  • 金銭の貸借のあっせん
  • 瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容

区分所有建物の場合はさらに次の事項

  • 敷地に関する権利の種類及び内容
  • 共有部分に関する規約等の定め
  • 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 通常の管理費用の額
  • マンション管理の委託先
  • 建物の維持修繕の実施状況の記録

適切な重要事項説明をするために

重要事項説明の書き方、作成方法は、熟練の宅建士でも悩むことが多いです。

それは不動産が同じものがただ一つも存在しないからです。そのためイレギュラーなことが多く、説明内容もそれぞれの不動産が全部異なってきます。

重要事項説明の書き方については、個別・具体的なケースを紹介してくれている住宅新報社の本が一番分かりやすく、実務に役立ちます。

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