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容積率の緩和措置、共用廊下・階段、地下室、車庫の容積不算入についてのまとめ

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容積率の一般的な知識についての記事「容積率とは?その計算方法・求め方や調べ方・特例をまとめてみました。」を以前書きましたが、今回はもう少し掘り下げて、容積率の緩和措置について説明してみます。

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容積率の計算方法

容積率は土地に建てられる建物の大きさ(ボリューム)を制限する規制です。

指定容積率の小さいエリアでは、大きな建物を建てることができず、土地の有効利用を阻害されることになります。ここで容積率の式を見てみましょう。

容積率は建物の延べ床面積を敷地面積で除することにより求めます。

容積率の緩和措置は、本当は建物の延べ床面積に含まれるけれど、容積率の計算上は不算入しても良いですよという緩和措置です。緩和された分だけ、床面積を増やすことができるので、土地を有効的に活用することができます。

容積率の緩和措置

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共同住宅の共用廊下・階段等の容積不算入

共同住宅の共用廊下又は階段(エントランスホール、エレベーターホールを含む)の用に供する部分の床面積は、容積率の計算において、建築物の延べ床面積には算入しない(建築基準法第52条5項・6項)

ただし、この場合当該建築物の用途変更等には制限が生じるので要注意です。

自動車車庫・自転車置き場等の容積不算入

自転車車庫、自転車置き場等は、建築物の各階の床面積の合計の5分の1までは容積率の計算上延べ床面積に参入しません(建築基準法施行令第2条1項4号、第3項)。

小屋裏物置等の取り扱い

住宅の小屋裏、天井裏などは下の要件を満たし、収納目的であること(居住目的でないこと)がはっきりとしていれば容積率の計算上延べ床面積に算入しません。

不算入となる要件

  • 天井の高さが平均1.4m以下
  • 直下階の床面積の50%の範囲まで

住宅地下室の容積不算入

建築物の地階で住宅の用途に供する部分については、当該建築物の住宅用途に供する部分の床面積の3分の1を限度として容積不算入とできます。なお、不算入の対象となる地下室は、その天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものとされています。

「地盤面」とは、建築基準法施行令第2条で建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面(平均地盤面)と定められています。容積率に関する地盤面の算定の基準については、地方公共団体の条例で定めることができるとされています(建築基準法第52条5項)。

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住宅用途の緩和

住宅の用途を含む建築物で、以下の要件を満たしているものについては、都市計画で定める容積率の1.5倍を上限に、住宅部分の床面積の割合に応じて定められた数値に緩和されます。

緩和の要件

  • 第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域又は商業地域内にあること
  • 敷地内に一定割合以上の空地が確保され、その空地の道路に接して有効な部分が政令で定める規模以上あること
  • 敷地面積が一定規模以上であること

容積率のその他の緩和

敷地の周囲に広い公園、道路、その他の空地を有する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障が無いと認めて許可したものの容積率は、その許可の範囲で緩和されます。

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