私道とは?私道に接する土地は建築可能?公道との違いなどをまとめてみました。

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東京の原宿での私道の一例

筆者が原宿でみつけた私道

不動産の仕事をしていると公道や私道などという言葉がよくでてきますが、意外とその意味はきちんと理解されておらず、曖昧なまま使われています。

以前は公道にフォーカスを当てて文章を書いたので、今回は私道を中心に説明していきたいと思います。

参考:公道とは?公道の具体例と私道との違いをまとめてみました

私道の定義

私道)とは、個人または団体が所有している土地を道路として使用している区域のことである。国や地方公共団体が管理する道路である公道(公衆用道路)に対する概念である

引用:wikipedia|私道

市道と私道はどちらも読みが”しどう”となるので、それぞれ区別するために”いちどう””わたくしどう”と読まれる場合があります。

これは私道?公道?

道路の所有者を調べていると、市道(道路法上の道路)の中にも個人の方が所有している土地が介在している場合が多々あります。ではこれは公道でしょうか?私道でしょうか?

公道か私道かを判断する場合、所有主体が公共機関なのか私人なのかは特に問いません。大事なのは管理主体。管理をだれが行っているかで公道と私道の判断を行います。

ですので、上の設例の場合は個人が所有していても公道となります。

通路と私道の違い

通路と私道についても混同しがちなので要注意です。

2016-09-11_09h58_22

路地状敷地などに設けられている道路状の部分も一般的に私道と呼ばれたりする場合があります。

しかし建築基準法の中では、この部分はそもそも道路ではなく通路という扱いになります。後述するように建築基準法上の道路の中に私道がいくつかありますが、厳密に区別する必要があります。

参考:道と道路の違い。建築基準法はどのように規定しているか。

建築基準法の中での私道

建築基準法には道路が厳密に規定されています。

なぜなら、土地に建物を建築する際、「建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に2m以上接しなければならない。」という規定(接道義務)があり、どのような道路が建築基準法上の道路に該当するかを定めないと建築可能な土地かを判断できないからです。

建築基準法に定める道路にどのようなものがあるのかは以前書きましたので、その中から私道に関するものだけピックアップして説明します。

参考:第42条の道路の種類。建築基準法の道路を調べてみました。

位置指定道路

建築基準法第42条1項5号に規定されている道路を位置指定道路と言います。

都計法による開発許可で築造される道路(2号道路、開発道路)ではなく、政令で定める基準に適合した道で、特定行政庁から位置の指定を受けたものを位置指定道路といいます。

一般には開発業者(不動産業者)が施工、管理して、土地の分譲後は土地を購入した個人に管理(所有も)が移行します。不動産業者がそのまま所有しているものも多くありますが、その場合管理主体が誰なのかは曖昧な状態なっているものもあります。管理が私人なので私道です。

位置指定道路として建築基準法の道路に該当すると、私道であっても私道の変更・廃止は厳しく制限されます。

数区画の分譲での行止り道路に多いのが位置指定道路です。

2016-06-14_09h16_15

参考:位置指定道路(5号道路)は私道?その申請と廃道についてのまとめ

既存道路

建築基準法第42条1項3号に規定されている道路のことを既存道路(又は3号道路)と呼びます。

建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道

法の規定の無い時代からあった道路は、建築基準法上の道路として認めましょうよ。という規定であることから、3号道路に該当するものは古くからあるものばかりです。そのため道路境界が判然しないものなどが大半です。

管理や所有は問われていないので、既存道路には公道のものも私道のものもあります。ただ、公道であればほとんどが1号道路に該当する場合が多いので、3号道路といえば一般的には私道が多いです。古くからの大規模別荘地でデベロッパーが道路を管理している場合などが一例です。

2項道路

建築基準法では道路を幅員4m以上と定義していますが、法第42条第2項は、「建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したもの」は、道路とみなし、その中心線からの水平距離2mの後退線をその道路の境界線とみなすと規定しています。

つまりは2項道路は本来必要な4m以上に満たないんだけど、実際建物が建ち並んでいるのにその道路を建築基準法上の道路として認めないのは困ってしまうので、4m未満でも建築基準法上の道路に認めます。といった救済措置のような道路です。

2項道路も先の既存道路と同じで、管理や所有は問われていないので公道のものも私道のものもあります。

赤線、赤道、里道などといった昔からの道(法定外公共物)も2項道路に指定されているものが多いですが、これらの道は公共物なので公道となります。

参考:2項道路(みなし道路)は公道?通行権などのまとめ

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