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アパート(収益物件)を購入する際に気をつけるポイント・留意点

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アパートなどの収益物件・投資用物件を購入する際に気をつけなければいけないポイントは何でしょうか?

主なものとして、以下のポイントがあげられます。

アパート購入のポイント

  • 賃貸借契約の内容
  • 維持管理の状態および修繕履歴
  • 各部屋の間取りと市場性
  • 利回り

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では、各項目について説明していきます。

賃貸借契約の内容

各部屋の賃貸借契約を確認することは、アパート購入の際の一番基本となるポイントです。

賃貸借契約には、家賃、敷金・礼金、更新料という金額が書かれています。契約関係では、転貸借がないか、特約(特別な約束)がないかも確認します。

入手先は、賃貸人である大家、アパートのオーナー、言い換えれば、アパートの売り手です。

維持管理の状態および修繕履歴

建物(アパート)の維持管理の状態、そして今までの修繕履歴を確認します。

建物の維持管理の状態について管理会社が存在していれば、管理会社にヒアリングを行います。雨漏りなど緊急に修繕が必要な箇所や、過去に行った修繕履歴についてその箇所と必要な費用を確認します。

今後の修繕、リフォームなどのために、建物竣工図や建築確認の通知書、検査済証の有無も確認し、購入の際にはこれらの資料を引き継ぎます。

各部屋の間取りと市場性

各部屋の間取りを確認します。

単身者が住むことの多い、1Rや1K、1DKが多い間取りなのか、ファミリーを対象とした2DK、2LDK(それ以上)が多いのか、どのような間取りが多い建物(アパート)なのかを確認します。

次はアパートの建っている地域の市場性を調査します。

つまり、1R・1Kタイプが多いアパートの場合には、学生や単身者が賃貸需要者となることから、駅に近い、買い物に便利などの利便性が高い立地が求められます。

学校や企業等、需要が見込まれる施設が通勤・通学圏内に多いこともも単身者向けアパートとして適しているかどうかの目安です。

ファミリータイプのアパートの場合には、買い物をする際の店舗や学校などの教育機関、公園など、生活を豊かにする施設が近くに多いかなどを調査します。

単身者向けのアパートとファミリー向けのアパートでは、求められる地域性が異なります。

市場性がミスマッチしていると、空室率も高くなります。地域に応じた間取りとなっているかを調査します。

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利回り

利回りは、購入価格を検証する際の目安となります。

下の2物件が売り出されていたとき、どちらが儲かる物件なのかを判断できますでしょうか?

  1. 物件価格:8,000万円・賃料:800万円
  2. 物件価格:12,000万円・賃料:1,000万円

Ⅱの物件の方が毎年入ってくる家賃は高いですが、物件価格も高いです。さて、どちらの物件を買うべきでしょうか?

これを判断する目安となるのが利回りです。

利回りを計算する

利回りは次の計算式で求めます。

利回り = 年間賃料 ÷ 物件価格

この計算式で、2物件の利回りを求めてみましょう。

  1. 利回り:10%、物件価格:8,000万円・賃料:800万円
  2. 利回り:8.3%、物件価格:12,000万円・賃料:1,000万円

諸々の条件が同じと仮定すると、物件Ⅰと物件Ⅱでは、利回りの大きい物件Ⅰの方がお得です。

利回りについては、別記事「不動産の利回り解説!表面利回りやグロス利回り、ネット利回りなどを説明してみます」にて、利回りの種類や計算方法について説明しています。

更に一歩すすみたい方はどうぞお読みください。




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