物件広告を見ていて、「お！お買い得！」と思ったら、再建築不可物件と書かれていたことはありませんか？
この「再建築不可物件」分かっているようで、なかなか理解するのがしづらい物件です。
再建築不可物件は素人にはなかなか手を出せない物件ですが、瑕疵の内容が正確に分かっており、瑕疵を解消する知識を持ち合わせていれば、ごみ物件がお宝物件に早変わりします。
今日は再建築不可物件について解説していきたいと思います。
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、文字どおり「建物を再建築することができない土地」のことをいいます。
現在建物がたっていても、法改正により、または線引きなどの区域指定などにより建物が建築できなくなる場合があります。
公正取引規約では、こうした土地で建物が既に建っているものを「再建築不可」、更地の場合は「建築不可」と表示すべく定めています。
現在の建物はどのような経緯で建築された？
この場合、現在の建物は「違法建築物」か「既存不適格建築物」かのどちらかになります。
既存不適格建築物ならば、適法な建物になりますが、違法建築物は現在の建物は違法状態となります。行政による是正措置がある場合もありますので、「違法建築物」か「既存不適格建築物」かは正確に把握しなければなりません。
別記事「既存不適格建築物とは？違法建築物との違いも解説します。」で詳しく解説していますので、是非参考にしてみてください。
なぜ再建築不可物件が発生するのか？
再建築不可物件。つまり建て替えができない物件ですが、なぜこんなことが発生するのでしょうか？
再建築不可物件の原因のほとんどは接道義務にあります。その次は、市街化調整区域内の土地でしょうか。
再建築不可物件の原因
- 接道義務を満たしていない
- 市街化調整区域
市街化調整区域は原則として家の建築ができない。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。
そのため、様々な規制があり、建物・住宅の建築が制限されます。もちろん市街化調整区域内の土地だから全く住宅を建てられないという訳ではありませんが、建築が不可能な土地もたくさんあります。
一定の許可基準を満たす土地でない限り、建築物の建築が制限されているのです。
また、人の属性によって家が建築できたり、できなかったりというケースもあります。よくあるケースが農家ですね。
農家ならば家を建築できるけれど、その他の人は建築できない場合、家を購入した第三者は建て替えが不可能になる場合があります。
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接道義務を満たさない土地
再建築不可物件で一番多いのが、接道義務・接道要件を満たさない土地です。
接道義務については、「接道義務とは？都市計画外もかかる？接道の要件は？などを徹底解説します。」で詳しく解説していますが、概要だけ簡単に説明します。
接道の要件は２つです。
接道要件
- 敷地が２ｍ以上道路に接面しているか
- 敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか
一つずつみていきましょう。
建築基準法上の道路に接面していても、間口が２ｍ未満だと接道義務を満たしません。つまり、建築不可能な土地です。
逆に２ｍ以上の間口があっても、前面道路が建築基準法の道路ではなければ、接道義務を満たしません。
繰り返しになりますが、接道義務を満たさない土地は「再建築不可物件」の代表的な例です。
接道義務を満たさない土地は多い
古い統計にはなりますが、総務省統計局の「平成25年住宅・土地統計調査結果（2013）」では、住宅と接している道路の幅員についての調査がなされています。
各都道府県別の統計調査がありますが、全国と東京についてまとめてみます。
| 地域 | 総数 | 4m未満 | 無道路地 |
| 全国 | 51,102,200 | 15,853,900 | 1,036,700 |
| 東京 | 6,472,600 | 1,780,200 | 83,800 |
これでは多いかどうか分かりづらいので全体に占める割合を計算してみます。
| 地域 | 4m未満 | 無道路地 | 合計 |
| 全国 | 31.0％ | 2.0％ | 33.1％ |
| 東京 | 27.5％ | 1.3％ | 28.8％ |
建築基準法上の道路は４ｍ以上と定められています。
建築基準法第42条2項道路のように４ｍ未満の道路であっても、接道義務を満たす可能性はありますが、無道路地および４ｍ未満の道路に接面する敷地は全体の内、３割とかなり多いことが分かります。
２ｍ未満の道路に接面する敷地としてみても、全体の１割弱となります。
結構多いですね。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件の価格は安い！
土地は基本的には建物を建築するために使用する場合が多いので、建物を建築できない土地は、かなり相場より安くなります。
少しの土地を買い足せば、接道義務を満たすことができる土地と道路と全く離れており、接道義務を満たすことが不可能な土地とでは、減価率にかなり差がでますが、相場の半値となっている物件も多くあります。
購入者が不動産のプロであり、接道義務を満たすことができるようならば、安く土地を仕入れて、バリューアップすることができます。
また、現在の建物は十分に利用可能な場合は、建物を取り壊さず、リフォームやリノベーションにより長くその建物を使うことができます。
43条1項ただし書き道路に接面する土地は？
建築基準法には、43条1項ただし書き道路というものがあります。
建築基準法第４３条第１項ただし書
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。次条第１項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の 国土交通省令 で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
審査基準は、国土交通省令（建築基準法施行規則第１０条の２）に次のように定められています。
43条1項ただし書き道路
法第４３条第１項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
- その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
- その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること。
- その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。
法第４３条第１項ただし書の許可同意規準には、一括審査と個別審査があります。
個別審査により、接道義務が認められた物件は、次に建物を建てるとき、同じように接道義務が認められるとは限りません（個別審査なので、また審査をされる）。
このような場合、再建築不可物件とは呼ばれないケースが多いですが、厳密にいうと再建築が必ずしも保証されていないので、注意しなければなりません。