接道義務といキーワードで本サイトを見ていただくことも増えてきたので、接道義務について少し解説していきたいと思います。
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接道義務とは？
建築物の建築について規定する法律、建築基準法の第43条1項には以下のような条文があります。
第四十三条 （敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
この義務のことを接道義務（せつどうぎむ）といいます。
接道義務は都市計画区域または準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定であり、都市計画区域外（都市計画決定されていない区域）では接道義務は生じません。
これは道路は防災活動や避難活動の手段となり、また道路が日照・通風の確保等、生活をする上で重要な役割を担っていることに起因します。「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域（都市計画区域）」には接道義務が課せられるのでって、整備・保全の必要のない都市計画区域外には接道義務は及びません。
都市計画区域外では接道義務はない。というのは覚えておくべきポイントです。
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接道条件（接道要件）
では接道義務を満たすには何が必要でしょうか。ポイントは２つです。
接道要件
- 敷地が２ｍ以上道路に接面しているか
- 敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか
敷地が２ｍ以上の道路に接面しているか
敷地が道路と接面している部分を接面間口と呼びますが、この接面間口が２ｍ以上あるかないか。という問題です。
右図のような旗竿敷地において、道路と接面する部分が２ｍ未満の場合は建築不可能な土地となります。当然土地の価値はガタ落ち。隣接地を買い増して接面間口を２ｍ以上にするなどという対策が必要となります。
接面する道路が建築基準法上の道路であること
道路だったらどんな道路でも良いという訳ではありません。
建築基準法の条文の中では、道と道路という用語を明確に使い分けており、道路はどのようなものが建築基準法上の道路に該当するかが規定されています。
参考 道と道路の違い。建築基準法はどのように規定しているか。
したがって、いくら２ｍ以上が道に接していようとも、建築基準法上の道路に非該当な道に接しているのでは建築不可能な土地となります。
旧来からの街中では意外と多く、現在は建物が建っているいるけれど再建築は不可能だったりする場合があるので、建物が建っているので接道義務は満たしていると安易に考えるのは危険です。
建築基準法上の道路は建築基準法の第４２条にまとめらています。以前この道路については記事にしたので参考にしてください。
参考 第４２条の道路の種類。建築基準法の道路を調べてみました。
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アパート建築やマンション建築など特殊建築物の接道義務
大規模な建築物やアパート等の共同住宅、ホテル、工場、病院、診療所などの特殊建築物については、建築基準法や同法施行令の規定よりも制限を強化する条例を定めることができるとされています。
それぞれの都道府県の条例や施行令を確認する必要がありますが、東京都を例にとってどのような制限が付加されているのかをまとめます。
大規模建築物の接道要件
延べ面積1,000㎡を超える建築物の敷地は、その延べ面積に応じて、次の表に掲げる長さ以上道路に接しなければなりません。
東京都建築安全条例第４条（建築物の敷地と道路との関係）
[table id=45 /]
尚、２棟以上ある場合は、その延べ面積の合計です。
特殊建築物の接道要件
アパート等の共同住宅、ホテル、工場、病院、診療所などの特殊建築物については、その床面積に応じて、次の表に掲げる長さ以上道路に接しなければなりません。
床面積とは、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計を指します。
東京都建築安全条例第10条の３（道路に接する部分の長さ）
[table id=46 /]
尚、どのような用途の建物が特殊建築物に該当するかは東京都建築安全条例の第９条に記載されています。
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路地状敷地の接道要件
路地状敷地についても接道に制限が付加されている場合が多いです。
路地状敷地は、旗竿地、敷地延長（しきえん）、延長敷地（えんしき）、不動産鑑定の用語では袋地（民法上は無道路地を袋地と呼びます）などと色々な呼び名がありますが、全て同じような形状の土地を意味します。
道路と建物が建築可能な部分（有効宅地部分）との間に通路となる部分（路地状部分）がある土地です。敷地の細分割をした際などに奥の土地がこのような形状になりがちです。
こちらも東京都の東京都建築安全条例を例にとって説明していきます。
(路地状敷地の制限)
第十条 特殊建築物は、路地状部分のみによつて道路に接する敷地に建築してはならない。ただし、次に掲げる建築物については、この限りでない。
一 路地状部分の幅員が十メートル以上で、かつ、敷地面積が千平方メートル未満である建築物
二 階数が三以下であつて、延べ面積が二百平方メートル以下で、かつ、住戸又は住室の数が十二を超えない共同住宅で、路地状部分の長さが二十メートル以下であるもの
三 前条第六号又は第十三号に掲げる用途に供する建築物で、その敷地の路地状部分の幅員が四メートル以上で、かつ、路地状部分の長さが二十メートル以下であるもの
四 前三号に掲げるもののほか、建築物の周囲の空地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める建築物
路地状敷地については、原則として特殊建築物の建築が不可能となっています。その他１号～４号に該当するものは例外的に許可されます。
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路地状敷地に関する質問と、それに対する回答
質問をいただきましたので、回答させていただきたいと思います。
袋路地状態の突き当り部分に４軒の家があります。
そこまで、これまでは２ｍの私道しかなく、その私道の持ち主は４軒と関係ない地主の所有だったのですが、今回その私道の持ち主から、４ｍの私道分を４軒の共有として購入しようということになりましたが、地主側からは、４軒では２ｍ×４＝８ｍの私道分が必要なはず、そうでないと今後建替え等はできなくなるよ、と８ｍ幅の私道分の購入を迫られています。
共有持ち分であれば４ｍ以上の私道があれば、建替え等もできるということではないのでしょうか？それとも地主側の言い分が正しいのでしょうか？
問題点の整理
質問内容から判断すると、下のような土地関係を想像できます。
突き当り部分に４軒の家と書いてありましたが、概略図なので下のようにしてみました。
地主さんのいうとおり、４つの敷地はそれぞれが接道義務を満たさなければならないため、それぞれが２ｍ以上建築基準法上の道路に接面しなければなりません。
つまりは下図のような通路を設ける必要があります。
しかしもっと簡単に４軒それぞれを接道させることができます。それが位置指定道路です。
位置指定道路を利用すると、８ｍ幅の土地は必要ありません。
下図に示します。
通路部分を建築基準法上の道路（位置指定道路）として許可を受けることによって、８ｍの幅は必要なくなります。
自治体の条例で幅員が定められていますが、最低４ｍ幅で建て替えも可能になります。その他構造上の要件や隅切りなども必要になります。
位置指定道路については、「位置指定道路（42条1項5号）は公道？私道？その申請と廃道についてのまとめ」にて詳しく解説しています。
具体的には、地元の工事業者（開発業者・デベロッパー）などに相談してみるのが良いと思います。
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