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敷地と建築物の関係。用途上不可分とは?

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1つの敷地には、1つの建築物しか建築できないのが建築基準法の原則です。

一団地認定(建築基準法第86条第1項)など例外が用意されていますが、例外の一つに用途上不可分な建物なら2以上の建築がOKというものがあります。

参考 国土交通省|一団地の総合的設計制度 (建築基準法第86条第1項)

今記事では、用途上不可分・用途上可分について説明したいと思います。

1つの敷地に1つの建築物が原則とは

まず、1つの敷地に1つの建築物が原則ということを説明します。

建築基準法施行令には、敷地についての定義があります。

建築基準法施行令 第1条(用語の定義)

一 敷地 一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。

具体的にいうと、接道義務(建築物を建築する敷地は道路に接面しなければならない)の適用の際に問題になります。

2つの建築物を建築する場合、2つの敷地が必要となります。分割したそれぞれの敷地が接道義務を満たすことが必要とされます。

参考 接道義務とは?都市計画外もかかる?接道の要件は?などを徹底解説します

用途上可分・不可分とは?

用途上不可分の建築物とは、敷地内に2以上の建築物を分離した際、用途の目的を果たせなくなるものを指します。

具体的にいえば、住宅と自動車車庫や自転車置き場との関係です。

住宅と自動車車庫は用途上、同じ目的のために建築される建築物のため、用途上不可分な関係にあります。

用途上可分・不可の判断基準

用途上可分・不可分については、それらの建築物の使用上の関係を中心に客 的状況から判断すべきものであり、所有者(管理者)が同一人であるか否かによるものではありません。

例えば、用途上不可分の関係にある2以上の建築物としては、①主たる用途に供する建築物とそれに付属するもの、②上位の用途に包括される複数の建築物が考えられます。

用途上不可分となる具体

住宅

車庫、物置、納屋、茶室、離れ(勉強部屋等)など

共同住宅

車庫、物置、自転車置場、電気室、プロパン庫、ごみ置場など

注意

マンション2棟は用途上不可分な関係にはなりません。同じ敷地にマンション2棟を建築することはできません。

旅館・ホテル

離れ(客室)、浴室棟、東屋、車庫など

工場

作業場、事務室棟、倉庫、電気室、機械室、厚生棟(寄宿舎等を除く)など

学校

実習室、図書館、体育館、給食室、倉庫など




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