事故物件の売れない？価格は？瑕疵物件を高く売却するために。

事故物件という言葉を聞いたことがあると思います。

家で自殺があった。殺人事件があったなどが典型的な例です。最近は高齢化や独居老人の増加で、孤独死なども多くあります。

普通では買主が見つからないと思われる事故物件ですが、きちんと売れます。

もちろん事故がない物件の価格と比べると安くなりますが、高く売る方法もあります。

この記事では、事故物件とはどんな物件なのかをまず説明し、その後事故物件を高く売るための方法をあなたに伝授します！

事故物件とは

まずは事故物件について簡単に説明します。

事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。

事故物件という定義は明確なものはありません。ですので死亡に関わらず何らかの事件に関わった物件も広くは事故物件と呼ばれます。

事故物件として扱われる物件には主に以下のケースです。

• 殺人、自殺、火災（放火ないし失火）などの刑事事件に該当しうる事柄で死者の出た物件
• 事件性のない事故、災害（地震による崩壊など）や孤独死などで居住者が死亡した物件

事故物件かどうかの調べ方

事故物件を隠すことはできません。

宅建業者は売買の際に、買い主に告知義務がありますので、事故物件であること（心理的瑕疵といいます）は買い主に伝えなければならないのです。

最近は事故物件の告知サイトも浸透してきており、不動産売買の際に事故物件告知サイト「大島てる」を活用している人も増えてきています。

参考 不動産実務TIPS｜事故物件を調べよう。「大島てる」で不動産の心理的瑕疵を確認。

事故物件と心理的瑕疵

心理的瑕疵とは瑕疵の一つで、「対象物件自体や周辺環境にも問題はないが、その目的物を使用するに当たり、心理的嫌悪感がある瑕疵」をいいます。

「周辺環境に問題がない」と書きましたが、近くに暴力団員が居住していることや暴力団事務所があることが心理的瑕疵に該当するとした裁判例もあり（東京地判平９・７・７判時1605号71頁）、環境的瑕疵と心理的瑕疵の区別は判然としていません。

事故物件の多くは、心理的瑕疵の存在が認められます。そのため事故物件を仲介する不動産業者（宅建業者）には物件で自殺等があったことを説明する義務が生じます（宅建業法31条、35条1項、47条1号二等）。

ドラマ「家売るオンナ」では営業マンである三軒家チーフが「不動産屋には聞かれたら答える義務があります！」と言って事故について説明していましたが、厳密には違いますね。事実不告知も禁止されていますので、聞かれたら答えるではなく、聞かれなくても説明する義務があります。

参考：[書籍紹介] 不動産取引における 心理的瑕疵の裁判例と評価

買い主の見つけ方

事故物件は普通の人には忌み嫌われます。ですので不動産屋にとってはあまり扱いたくない、難しい物件となります。

ではどのように買い主を見つければ良いでしょうか。

その前にどうして人は事故物件を嫌がるのかを考えてみましょう。当然といえば当然ですが、人は死に対して恐怖感や恐れ、不安などを抱いています。不自然な死を遂げた方が住んでいる家に過去いたとなると、何か呪われるのではないか？幽霊でも出るんじゃないか？と科学的には何の根拠もないことを考えてしまいます。

「その目的物を使用するに当たり、心理的嫌悪感がある瑕疵」と心理的瑕疵について説明しましたが、そのとおりで、心理的な嫌悪感があるために、そんな家欲しくない！そんなところに住みたくない！と思ってしまうのは当然です。

そのため、買い主には死に対して比較的嫌悪感の少ない職業についている人。死に密接した仕事をしている人などがメーンターゲットとなります。

具体的には医者・看護士などの医療従事者や葬儀関係者などでしょうか。警察関係者も一部では死に密接した仕事なのかもしれません。

医者は高給取りなので、わざわざそんなところ住まないよ。と言われてしまいそうですけどね。

反対にターゲットとして適さないのはファミリー層です。自分は医療従事者で死に対して不安がない、事故物件でもたいして気にしない、などと考えていても、配偶者や子供はまた別です。一人ならば住んでも良いけれど、家族で住むにはちょっとな。という側面があるのでファミリー層を購入ターゲットとして選ぶのは厳しいです。

者数が1600社、累計利用者が1000万人超の最大手の不動産価格不動産価格一括査定サイトです。

事故物件の価格査定

事故物件は一般の時価よりも安く取引がされます。購入者も限定される瑕疵がある物件なので当然ですね。

ではどのぐらい安くすれば良いのでしょうか？どのくらいまで価格を下げれば売れるのでしょうか？

事故物件の減価率

事故物件の減価率については一概には言えません。減価率を判断する際の要因を羅列してみます。

• 事件の態様－他殺か自殺か
• 事件の起こった場所－室内なのか、家の外の車庫なのか
• 物件のある土地の地域性－都心なのか、農村の集落なのか
• 事件の起こった時期－事件は１年未満なのか、数年経過しているのか
• 事件の当事者ー事件があったのは所有者なのか、賃借人なのか、第三者なのか
• 物件の概要－マンションなのか、収益目的なのか、戸建て住宅なのか

事件の態様

事件が他殺だったのか、自殺だったのか。その事件の残忍性や地域住民にどの程度広がっているかなどによって減価の程度が異なります。

新聞報道までされて、その地域住民がみんな知っているような事件だった場合は、いくらにしても売るのが難しいですよね。そのような場合は建物を取り壊して更地にするなどしないと売れないかもしれません。出口としては更地にして隣地所有者の駐車場利用程度でしょうか。

事件の起こった場所

事件が起こった場所が、室内なのか、屋外の敷地内なのか、附属屋の車庫・物置なのかも重要な要因です。

附属屋であった場合は、取り壊してしまった方が売りやすいでしょう。室内であればきれいにリフォームしても心理的な嫌悪感は拭い去るのは難しいと思います。

事件の起こった土地の地域性

繁華街のような地域であれば、減価の程度も小さいものと考えられますが、地域住民が密接に暮らしているような農村住宅であれば減価率も大きくなるものと考えられます。

事件の起こった時期

これは地域住民に事故の内容がどれほど浸透しているかとも関わってきますが、事件が最近なのか数年前なのかを調べる必要があります。事件も風化しており、ほとんどの人が気にしない程度であれば減価率も小さくなります。しかし１０年以上前の事件でも新聞報道などで大々的に扱われたりしていれば、かなり売りづらいんじゃないでしょうか。

事件の当事者

事件を起こしたのが所有者、長年住んでいた居住者であった場合は、心理的嫌悪感も大きいものと考えられます。

通り魔的な事件で第三者が起こしたものであれば、事件の残忍性とも関わってきますが、やや減価の程度も小さいのかな？と考えられます。

物件の概要

営業用の物件か居住用の物件かです。営業用の物件については、物販であれば扱う業種にもよりますが、減価の程度も小さいです。

居住用でも、単身者用のものかファミリータイプかでも異なります。単身者用であればその居住者が気にしなければ問題ないのですが、ファミリータイプは家族がいますので、減価は相当に大きいものと考えられます。

減価率の査定

上の要因を総合的に勘案して、引き合いをみつつ物件の価格を査定する必要があります。一般的には△３０％～△５０％程度の減価を相場からして売りに出されていることが多いんじゃないでしょうか。

減価率については下記の書類が詳しいです。

不動産取引における 心理的瑕疵の裁判例と評価

宮崎 裕二, 仲嶋 保, 難波 里美, 高島 博

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事故物件を高く売るために

事故物件を高く売るためには、良い不動産業者を出会うことが大事です。

参考 不動産業者の選び方、良い不動産屋さんと出会うために

なぜなら事故物件は不動産業者にとってもあまり扱いたくない物件です。事故物件を扱っても良いといってくれる不動産業者を見つけることが一番大事なのです。

良い不動産業者と出会うために

実際に足で事故物件を扱ってくれる不動産業者を訪問して探しても良いですが、かなりの手間です。

中には「そんな物件売れないよ」と冷たい言葉を投げられるかもしれません。

そのため、事故物件を扱ってくれる不動産業者を探すには、「不動産価格査定サービス」を使うのが一番メリットがあります。

不動産の価格査定サービスを行う会社はたくさんありますが、中でもおすすめなのが「イエウール」です。

まず、不動産業者の価格査定はどこでも同じ価格になる訳ではありません。

不動産業者の価格査定のバラつき（例）

自己の無い物件でも上のような価格のバラつきがあるので、事故物件ではもっと大きなバラツキがあるのが一般的です。

紹介する「イエウール」は、何社の不動産業者を訪問することなく、ネットで簡単に一括価格査定をおこなってくれるサービスです。

事故物件を高く評価してくれる不動産業者は、それだけ事故物件を高く売る自信がある不動産業者ということです。

イエウールで価格査定サービスを利用してみる

イエウールを利用したからといって、価格査定をおこなった不動産業者と媒介契約を結ばなければいけないとは限りません。

不動産業者からの悪質な電話営業などを心配されている方も多いと思いますが、クレームの多い不動産業者は排除される仕組みがきちんとできているので、その心配もありません。

悪質な不動産業者が排除されているのは利用者にとって本当にありがたいことですね。安心して価格査定サービスをご利用ください。

イエウール利用の流れ

イエウールのホームページ画像から利用の流れを説明します。

まずは不動産情報とお客様の情報をネット上で登録します。入力時間の目安は1分です。

必要な作業はこれだけ。

イエウールが勝手に不動産業者をマッチングしてくれますので、気になる不動産業者に査定を依頼します。最大6社

ここまで全てネットで作業が完了します。

後は、送られてきた査定書をもとに、気になる不動産会社と連絡をとりあって、これだ！という不動産業者に売却をお願いしましょう。

これで、不幸にも住宅売却が不得意な不動産業者を選んでしまうということはなくなります。もちろんサービスの利用は完全無料なので安心して利用してください。

別記事では、家を高く売るためにはどのような準備をすれば良いのかも解説しています。参考にしてみてください。

>> 家・住宅を高く売るためにすべきこと。不動産鑑定士が徹底解説。