路線価の見方や計算方法、実勢価格との関係を解説します。

路線価という言葉を聞いたことがあると思います。

路線価は相続税の財産評価の基礎となるばかりだけではなく、自分の土地や住みたいエリアの土地相場を知る上でもとても参考になる指標です。

こんな便利な路線価ですが、不動産業従事者ではない一般の人々にとっては路線価を見たことが無い人も多いはず。

今日は相続税路線価の見方、実勢価格との関係について解説します。

路線価とは？

路線価とは、道路に面する宅地の１平米当たりの評価額のことです。

路線価が地図上に表示された図面のことを路線価図といいます。路線価図は国税庁の発表している「財産評価基準書」で確認をすることができます。

URL 国税局｜財産評価基準（路線価図・評価倍率表）

路線価を調べる際には、次の２つの点を注意しなければなりません（大事）。

路線価は実勢価格とは異なる

路線価は道路ごとに付された土地単価（１平米当たり）と書きましたが、路線価の土地単価は実勢価格（時価）と同じ水準ではありません。

相続税路線価は、実勢価格のおおよそ８割を目安に付されています。

この、８割（80%）という数字は非常に大事なので覚えてください。

逆にいえば、路線価から実勢価格を推測することも可能ですね。

路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の２種類がある

一般的に路線価といった場合には、国税局の発表する相続税路線価を指します。

しかし、路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の２つがあります。簡単な２つの比較表を作ってみました。

先ほど説明したとおり、相続税路線価は実勢価格の８割を目安に付されています。しかし、固定資産税評価額は実勢価格の７割が目安となります。

この８割と７割は非常に大事な数字なので是非覚えてください。

相続税路線価、固定資産税評価額の詳しい解説については、別記事「公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価の違いは？」で説明していますので、是非お読みください。

路線価の概略の説明が終わりましたので、次は路線価の見方について説明していきます。

路線価の見方

では実際に国税庁のサイトから路線価図を見てみましょう。

URL 国税局｜財産評価基準（路線価図・評価倍率表）

サイトを開くと、日本地図が出てきます。「都道府県→市区町村→調べたいエリア」と先へ進んでみましょう。過去数年分の路線価を参照することができますがい、最新のものを開きましょう。

昔ながらの高級住宅地田園調布（東京都大田区）周辺の路線価図を参考に、解説していきたいと思います。

路線価図の参考例

田園調布駅付近の路線価図の具体例（参考）です。道路に書かれた数字が路線価ですが、まずは路線価をみる前に基本的な事項を確認していきます。

用途地区

用途地区は、その地域がどのような地域なのかを表すものです。

相続税ではその地域性に応じた８種類の地域に区分されます。

どのような地域なのかは名前を見れば何となくイメージができると思います。

用途地区はその土地ごとの個別の補正を考えるときに重要になってきます。地域の土地の相場を調べるだけならば、重要ではないので、無視してしまっても構いません。

また、相続税路線価の用途地区は、都市計画での用途地域とは異なります。この点も要注意ですね。

参考 用途地域の一覧。調べ方についてもまとめました。

借地権割合

各路線価の右側にローマ字がついていますが、これはその路線の借地権割合をあらわしています。あくまで相続税評価のために付された借地権割合ですが、実際の取引（借地権取引・底地取引）においても、参考にされることが多いです。

商業繁華性の高い地域は借地権割合が大きく、住宅地や土地利用が低い地域は借地権割合が小さくなっています。

理論的に突き詰めていくと、誤解が色々と出てくるんですが、簡単な理解としては、借地権割合と底地割合を足したら100％となると考えておいてもOKです。

借地権割合が60％の地域の底地の割合も次のように計算をすることができます。

参考 借地権割合とは何か？定義や調べ方を説明します

年度

年度はそのままなので問題ないかと思います。２９と書かれているので、平成２９年の価格です。

もう少し細かく説明しますと、相続税路線価の価格の基準日は1月1日なので、平成29年1月1日時点での価格を表しています。

実際に路線価をみてみよう！

では、実際に路線価図で土地の価格を調べてみましょう。

参考までに「公４」と書かれているのは国の公表する地価公示地点です。地価公示地点「大田－４」がこの場所にあるという意味です。

赤枠の前の数字を読み取ると、「820 C」と書かれています。

路線価は千円が省略して表示されているので、820は「820千円」という意味となります。Cは借地権割合。この地域は借地権割合が70%と分かります。

路線価で土地価格を査定する

相続税路線価は実勢価格の８割水準を目安にされていると、上で説明しました。

したがって、実勢価格をだすためには相続税路線価を80％で割り返す必要があります。

設例では、土地の面積は150平米としていますので、土地の価格も求めることができます。

土地の形状が整形な長方形で、その他条件が標準的ならば土地単価に面積をかければ土地価格を求めることができます。しかし、土地はそれぞれ個別的な要因をもっています（角地である、形状が悪い、標準的な土地に比べて大きい、間口が狭いなどなど）。

このような場合は、個別に補正を行う必要があります。

実際に土地価格を査定するには？

今まで紹介したのは、路線価をもちいて土地価格を査定する方法でした。

でも自分で土地の価格を査定するのってすごく難しいです。土地の上に高圧線がとおっていた。地下を他人の水道管がとおっていたなど、自分ではなかなか気づけない減価要因があります。

難しいからこそ不動産鑑定士のような専門家がいるわけで、宅建士の価格査定が存在するのです。

土地の売却を考えている方ならば、不動産業者に土地価格を査定してもらうのが一番確実です。

不動産業者に土地価格査定をお願いするのならば、複数の業者に価格査定をお願いすることがおススメです。

不動産業者は、一つの案件（不動産）を高い値段で売れるように頑張って仲介するよりも、安くても複数の不動産を仲介した方が儲かります。

一つの業者だけを盲信してしまうと、結果、早く売れるように安く売りさばかれてしまうことも多くあります。

土地価格は土地に値札がついている訳ではないので、不動産業者の査定といっても１割ぐらいは平気で異なってきます。

不動産業者の価格査定のバラつき（例）

１社だけに査定依頼をしなかったとして、それがＤ社だったとしたら損をした気分になりませんか？やっぱり高く売ってくれそうなＣ社にお願いしたいですよね。

とはいえ、複数の不動産業者をまわるのもかなりの手間です。「不動産価格査定サービス」を使えば、一回の申し込みで複数の不動産業者からの査定結果を得ることができます。

不動産価格査定サービスは多くの会社が行っていますが、登録業者数が1600社、累計利用者が1000万人超の最大手の不動産価格不動産価格一括査定サイトの「イエウール」が最もおススメです。

イエウールで価格査定サービスを利用してみる

イエウールを利用したからといって、価格査定をおこなった不動産業者と媒介契約を結ばなければいけないとは限りません。

不動産業者からの悪質な電話営業などを心配されている方も多いと思いますが、クレームの多い不動産業者は排除される仕組みがきちんとできているので、その心配もありません。

悪質な不動産業者が排除されているのは利用者にとって本当にありがたいことですね。安心して価格査定サービスをご利用ください。

イエウール利用の流れ

イエウールのホームページ画像から利用の流れを説明します。

まずは不動産情報とお客様の情報をネット上で登録します。入力時間の目安は1分です。

必要な作業はこれだけ。

イエウールが勝手に不動産業者をマッチングしてくれますので、気になる不動産業者に査定を依頼します。最大6社

ここまで全てネットで作業が完了します。

後は、送られてきた査定書をもとに、気になる不動産会社と連絡をとりあって、これだ！という不動産業者に売却をお願いしましょう。

これで、不幸にも住宅売却が不得意な不動産業者を選んでしまうということはなくなります。もちろんサービスの利用は完全無料なので安心して利用してください。