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建ぺい率(建蔽率)とは?その計算方法は?

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家を建てるときに押さえていけないといけない単語”建ぺい率”と”容積率”。今回は建ぺい率について説明してみます。

建ぺい率とは?計算方法は?

まずは建ぺい率(建蔽率)の定義を確認しましょう。

建蔽率(けんぺいりつ)とは、敷地面積に対する建築面積の割合

これは建築基準法第53条に規定されています。また同一敷地内に2以上の建築物がある場合には、その複数の建築面積の合計です。割合なので%で表示されることが多いです。

文章だけでは分かりづらいので式にしてみましょう。

建ぺい率は都市計画において定められますが、用途地域によって建ぺい率の上限が建築基準法に規定されています。

用途地域建ぺい率
第一種低層住居専用地域30%,40%50%,60%
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
工業専用地域内
第一種住居地域50%,60%,80%
第二種住居地域
準住居地域
準工業地域
近隣商業地域60%,80%
商業地域80%
工業地域50%,60%
用途地域の定め無し30%,40%50%,60%,70%

敷地面積・建築面積とは?

敷地面積は単純に家を建てる土地の面積のことをさします。

建築面積とは、建築物の外壁、柱の中心線で囲まれた部分の面積のことです。もう少し詳しく定義してみましょう。

建築面積は、建築物(地階で地盤面上1m以下にある部分を除く)の外壁又はこれに代わる柱の中心線(軒、庇、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離1m以上突き出たものがある場合には、その端から水平距離1m後退した線)で囲まれた部分の水平投影面積による。

文章だと分かりづらいので図解してみます。庇などがある場合は、1mまでは建築面積に含まれません。1mを超える場合は、1mを超えた部分が建築面積に含まれます。

1階よりも2階が出ている場合には建築面積の判断に迷いますね。「建物を真上からみたときの面積」が建築面積です。

図解してみましょう。

建ぺい率の計算

実際に建ぺい率を使って、土地にどれほどの大きさの建物が建てられるか計算してみましょう。

200㎡の土地を仮定して、都市計画では建ぺい率が60%と指定されているとします。尚、都市計画で定められている建ぺい率を指定建ぺい率を呼んだりします。

さて、実際に計算してみましょう。

つまり、建築面積が120㎡までの建物を建てられるということです。

現在使用している土地の建ぺい率を計算する

中古住宅の売買をする場合、現在建築されている建物がその土地の建ぺい率の範囲内の大きさで建てられているか。建ぺい率に違反していないかの遵法性を調べます。

実際に使われている建ぺい率を使用建ぺい率と言いますが、どのように計算するんでしょうか。実際に下の例で計算してみましょう。

といっても、「建ぺい率=建築面積÷土地面積」の式に当てはめるだけです。

使用建ぺい率=50㎡÷200㎡=25%(使用建ぺい率)

土地に課せられた建ぺい率は60%なのに対して、実際に使用している建ぺい率は25%。建物の建築面積は基準建ぺい率の範囲内であることから、法に適して建てられていることが分かりますね。

建ぺい率をオーバーしていた場合

建ぺい率をオーバーしていた場合。つまり

使用建ぺい率 > 基準建ぺい率

となっていた場合には更なる調査が必要です。

今は違法状態になっていても、建築をした当初では適法に建築されたが、その後の建ぺい率の変更などで違法状態となっている場合もあります。そのため建築時点では建ぺい率は何パーセントだったのか。どのような法規制になっていたのかを調べることが必要になります。

建築当時は適法であったが、その後の法令変更等で違法状態になってしまったたてものを「既存不適格建物」といいます。

物件の建ぺい率を調べるには?

今までは建ぺい率を仮定しましたが、実際に不動産を調査するときはどのように調べればいいでしょうか?家を建てたい土地、売買したい土地の建ぺい率を調べるにはどこで分かるのでしょうか。

建ぺい率は、その不動産のある市町村の市役所・町村役場で調べます。部署名は各役所によって異なりますが、都市計画課などという名称の部署で教えてくれます。似たような名前の部署がない場合は受付などで「都市計画について調べたい」と伝えれば担当部署を教えてくれます。

建築予定地が角地の場合には、+10%の建ぺい率のボーナスを受けられる場合があります。地域として指定されている建ぺい率(指定建ぺい率)があり、色々な特典や制限を考慮して個別の土地の建ぺい率が決まります。その土地ごとの建ぺい率を基準建ぺい率と呼びます。

建ぺい率の角地緩和については、別記事で説明していますので是非参考にしてください。

参考:建ぺい率の角地緩和とは?要件はなに?

まとめ

一概に建ぺい率と言っても、色々な意味合いで使われる建ぺい率があったことを覚えているでしょうか?

  • 指定建ぺい率
  • 基準建ぺい率
  • 使用建ぺい率

実務ではそれぞれを理解して、混乱することなく使い分けなくてはいけません。「建蔽率(けんぺいりつ)って、敷地面積に対する建築面積の割合」のことでしょ。と簡単に考えがちですが、結構奥が深いんですね。

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