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積算価格とは?計算方法と収益価格との違い

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不動産の価格は、費用性・収益性・市場性の3つの要素で決定します。

私は不動産の価格に関する専門家「不動産鑑定士」を仕事としています。

不動産の価格を決定するには、さきほど述べた費用性・収益性・市場性の3つの要素に応じた価格を試算して、物件に応じた価格を決定します。

3要素に応じた価格(試算価格)は次のとおりです。

  • 費用性|積算価格(せきさんかかく)
  • 収益性|収益価格(しゅうえきかかく)
  • 市場性|比準価格(ひじゅんかかく)

上の3つの価格を比較して物件の価格を決定するわけですが、アパートや貸事務所などの収益物件は収益性(収益価格)が重視されます。

しかし、融資判断では積算価格がメインで考慮されることもあることから、積算価格は実はかなり重要な価格です。

今日は積算価格の計算方法や収益価格との違いについて説明します。

積算価格とは?

積算価格とは、不動産の費用性に着目して、土地価格と建物価格を別々に計算し、その合計で求める不動産の価格です。

積算価格を求める方法を「原価法」といいます。

不動産鑑定士の規範とする不動産鑑定評価基準では異なった定義となっていますが、一般の方が分かりやすいように説明しています。

不動産鑑定評価基準

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)

つまり、土地価格と建物価格を求めることができれば、積算価格を求めることができるようになります。

次では、土地価格・建物価格のそれぞれの求め方を説明します。

積算価格の求め方・計算方法

積算価格は土地価格と建物価格の合計です。

積算価格 = 土地価格 + 建物価格

積算価格のイメージ

土地価格(土地積算価格)の求め方

土地の価格は公的指標や実際の取引実例によって求めます。

実際の取引実例は実務者ではないとなかなか集められませんので、ここでは公的指標(公的価格)によって求めます。

公的価格としては下の4つがあります。

土地の公的価格指標

  • 地価公示価格
  • 地価調査基準地価格
  • 相続税路線価
  • 固定資産税路線価

それぞれ、時価の何割の水準で定められているか、価格時点などが異なりますので使用には注意が必要です。

公的価格の違いについては、別記事「公示価格・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価、一物四価と呼ばれる公的価格の違いは?」が参考になります。

路線価は特に注意が必要ですので、具体例で説明します。

路線価が1平米当たり24,000円の土地が200平米あったとします。単純に考えれば、

24,000円 × 200平米 = 4,800,000円(480万円)

と、480万円と考えがちです。

しかし、これが間違いなんです。相続税路線価は時価の8割水準、固定資産税路線価は時価の7割水準と決められているので、実際の土地の価格は次のようになります。

( 24,000円 ÷ 0.8 )× 200平米 = 6,000,000円(600万円)

土地単価 24,000円 ÷ 0.8 = 30,000円

土地単価は24,000円ではなく、0.8(8割)で割り返した 30,000円となるところが味噌ですね。

その他、相続税路線価の見方については、別記事「相続税路線価の見方や計算方法、実勢価格との関係を解説します」を参考にしてください。

路線価は不動産屋なども実際の相場を調べるために参考にしますが、都市部や市街地にしかありません。

参考 国税庁|路線価

そこで、もう一つ参考になるのが固定資産税の路線価・価格です。

固定資産税路線価は、村部などの地方でも価格が敷設されていることから、幅広く活用できます。下の地価マップで調べることができます。

参考 全国地価マップ

このような公的指標を用いて、土地価格を査定します。

公的価格は原則として、長方形の道路が一方についた土地の単価になりますので、「土地が大きい」「形状が不整形だ」「角地である」などの個別的な要因がある場合には増減価して土地価格を求めます。

より具体的な方法は、別記事「土地価格・地価・相場の調べ方。土地価格査定について解説します」が参考になります。

建物価格(建物積算価格)の求め方

建物価格は次の式により求めます。

建物価格 = 建築単価 × 延床面積 × 現価率

建物価格は「建築単価」「延床面積」「現価率」が分かれば計算できると分かりますね。

まずは建築単価についてです。

記事「アパートの建築費はいくら?坪単価の相場は?(最新)」で説明しているアパートの建築単価を紹介します。

構造 建築単価 坪単価
木造 167,333 55.3万円
鉄骨造 247,567 81.8万円
鉄筋コンクリート造 217,584 71.9万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 225,705 74.6万円
コンクリートブロック造 179,030 59.2万円
その他 182,651 60.4万円
合計 209,891 69.4万円

木造は坪55万円程度、鉄骨造などは坪82万円

延床面積は、単純に建物の面積です。面積にも色々な種類がありますが、単純に登記面積で計算して結構です。

建築単価に延べ床面積を乗じると、建物の新築価格になります。

建築単価 × 延床面積 =再調達価格(新築時の建物価格)

最後に現価率です。

現価率は、新築時を1として、今現在は何%の価値が残っているかという割合です。

現価率 0.5 であれば、新築時の半分の価値が現在あるということを意味します。

現価率 = 残存年数 ÷ 耐用年数

残存年数 = 耐用年数 - 経過年数

耐用年数は、別記事「法定耐用年数、経済的耐用年数とは?建物が築何年まで価値があるのか。」にまとめていますが、税務上の法定耐用年数が一般的にはよく使われます。

木造の住宅であれば、耐用年数は25年~30年ぐらいです。

さて、最後に具体例を示して計算してみましょう。

建物の計算方法具体例

  • 建築単価:1平米当たり160,000円
  • 延床面積:200平米
  • 耐用年数:40年
  • 経過年数:10年

建物価格 = 160,000円 × 200平米 ×( 30年 ÷ 40年 )= 24,000,000円

残存年数の30年は 耐用年数(40年)から経過年数(10年)を引いて求めます。

積算価格の計算

上の土地積算価格・建物積算価格の計算で、それぞれの積算価格が求められました。これを合計すると土地建物の積算価格が求められます。

積算価格 = 6,000,000円(土地価格)+ 24,000,000円(建物価格)= 30,000,000円

積算価格は融資判断で利用される

アパートなどの収益物件は収益性で計算した収益価格で物件価格が決められることが多いです。

しかし、金融機関が融資判断をする場合には、積算価格を重視して融資額が決められます。

つまり、収益価格が5,000万円だったとしても積算価格が3,000万円にしかならない場合には、融資額が小さくなる可能性が高いということになります。

したがって、アパートなどの収益物件であっても収益価格だけでなく、積算価格は投資判断の際に重要な指標となります。

収益価格との違い

収益価格は、賃料がどれだけ入るか、利回りは何パーセント欲しいかで決定します。

賃料が年500万円で、粗利回りが10%だった場合の収益価格は次のようになります。

収益価格 = 5,000,000円 ÷ 0.1 =50,000,000円




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